Steuern Vermietung & Verpachtung

Mieteinnahmen versteuern

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie dafür Einkommenssteuer zahlen. Je nach Höhe der Mieteinnahmen muss auch Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Diese Regelungen gelten für private und gewerbliche Vermieter.

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Mieteinnahmen versteuern - auf einen Blick

Wissen kompakt zusammengefasst

  • Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensbesteuerung
  • Dazu muss kein Unternehmen gründet, sehr wohl aber ein Erklärungswechsel zur Einkommensteuer beim Finanzamt gemacht werden.
  • Diese Vorschrift entfällt nur bei Unterschreiten von bestimmten Einkunftsgrenzen durch die Vermietung.
  • Das gilt sowohl für private als auch gewerbliche Mieteinnahmen.
  • Je nach Art der Vermietung und Höhe der Einkünfte muss auch Umsatzsteuer bezahlt werden.

Steuern bei Privatvermietung

Vermietung | Steuern | Abgrenzung


Bei Einkünften durch Vermietung, wenn Sie beispielsweise eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie grundsätzlich als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts - Sie erzielen durch die Vermietung Einkünfte, die dem Umsatzsteuerrecht und der Einkommensbesteuerung unterliegen. Daher gilt:

  • Dazu müssen Sie kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel zur Einkommensteuer beim Finanzamt beantragen.
  • Das fällt nur bei Unterschreiten der Grenze von 730 Euro im Jahr weg.

Konkret: Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:

  • Wenn neben anderen steuerpflichtigen Einkünften jene aus der Vermietung unter 730 Euro im Jahr liegen und die Summe der steuerpflichtigen Einkommen unter 12.000 Euro bleibt, entfällt die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung.
  • Beträgt das Einkommen insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro im Jahr, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.


Einkommensteuer

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie unterliegen in Österreich der Einkommensteuer.

Wie viel an Steuern Sie von Ihren Mieteinnahmen an das Finanzamt abführen müssen, hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Wichtig dabei ist, dass alle Einkünfte, egal ob aus selbstständiger Arbeit oder aus einem Angestelltenverhältnis, dabei zu den Mieteinnahmen hinzukommen:

  • Für die Einkommensbesteuerung wird also immer die Summe aller Einkünfte herangezogen!

Steuersätze für Einkommen aus Vermietung: Tarifstufen 2022

11.000 EUR und darunter 0 %
über 11.000 EUR bis 18.000 EUR 20 %
über 18.000 EUR bis 31.000 EUR
(war vor 2022 35 %, ab 2023 30 %)

32,5 %

über 31.000 EUR bis 60.000 EUR
(2023 41 %, ab 2024 40 %)
42 %
über 60.000 EUR bis 90.000 EUR 48 %
über 90.000 EUR bis 1.000.000 EUR 50 %
über 1.000.000 EUR 55 %

Quelle der Angaben: Bundesministerium für Finanzen

Beispiel:
Die Tabelle zeigt die jeweiligen Grenzsteuersatzstufen bei zusätzlichen Einkommen. Verdienen Sie z.B. 11.001 EUR in einem Jahr, ist natürlich nur der zusätzliche Euro mit 20 % zu besteuern, nicht etwa die gesamte Summe von 11.001 EUR.

Umsatzsteuer

Liegen Ihre Umsätze aus den Mieteinnahmen unter der Grenze von 35.000 EUR, müssen Sie keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

  • Sie sind dann unecht umsatzsteuerbefreit.
  • Gleichzeitig können Sie für allfällige Renovierungs- und Reparaturarbeiten keine Vorsteuer geltend machen.

Hinweis: Auch wenn Sie Ihre Immobilie dabei „privat“ vermieten, kommt dabei die sogenannte Kleinunternehmerregelung zur Anwendung.

Steuern bei gewerblicher Vermietung

Vermietung | Steuern | Abgrenzung


Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte aus gewerblicher Vermietung - das gilt auch für die Überlassung zur Nutzung in Form einer Verpachtung - sowohl der Einkommensbesteuerung als auch der Umsatzbesteuerung:

Einkommensteuer

Wenn Sie Mieteinnahmen im Rahmen einer gewerblichen Vermietung erzielen, muss die Summe aller Ihrer Einkünfte aus einem Kalenderjahr der Einkommensbesteuerung unterzogen werden.

Umsatzsteuer

Je nach Art der Vermietung fallen entweder 10 %, 20 % oder 0 % an Umsatzsteuer an:

  • Werden Mieteinnahmen aus Immobilen zu Wohnzwecken erwirtschaftet, müssen diese mit 10 % Umsatzsteuer versteuert werden.
  • Bei Betriebskosten gilt ebenfalls ein Steuersatz von 10 %.
  • Die Heizkosten sind davon ausgenommen, sie unterliegen einer Umsatzsteuer von 20 %.
  • Gewerbliche Immobilen fallen unter den Regelsteuersatz von 20 % Umsatzsteuer.

Der unechten Umsatzsteuerbefreiung mit Steuersatz von 0 % unterliegen die folgenden Einkünfte aus gewerblicher Vermietung:

  • Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken, die nicht mit dem Steuersatz von 10 % oder 20 % besteuert werden. Dazu gehören vor allem:
  • Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätze, Sportplätze, Säle, etc.

Umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer als Vermieter

Zu beachten: Wenn der Vermieter aufgrund seiner generellen Geschäftstätigkeit - auch abseits der jeweiligen Vermietung - umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die jeweilige Vermietung der Umsatzsteuerpflicht.

Wie kann man die Steuern reduzieren?

Vermietung | Steuerminderung


Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen natürlich nicht vollständig besteuert werden, denn es gibt eine ganze Reihe an Faktoren und Posten, die steuermindernd sind:

  • Es können im Vorhinein Kosten und Aufwendungen, die mit der vermieteten Immobilie im direkten Zusammenhang stehen, „abgeschrieben“ werden.

Zu den Kosten und Aufwendungen, die abgeschrieben werden können und sich dadurch steuermindernd auswirken, gehören:

  • Absetzung für Abnutzung bei Immobilen (AfA):

Um die durch Vermietung der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie. Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 % abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.

  • Zinskosten:

Die Zinskosten für eine kreditfinanzierte Immobilie können auch als Ausgabe geltend gemacht werden: Diese Kosten vermindern den Gewinn aus der laufenden Vermietung und reduzieren so Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage.

  • Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung:

Diese Kosten werden im Regelfall über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben. Es gibt allerdings auch hierbei einige beachtenswerte Punkte und Unterschiede.

Grundsätzlich handelt sich bei diesen Kosten um die Erhaltungsaufwendungen für die Immobilie. Das sind Kosten, die durch Arbeiten anfallen, welche den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern.

Damit stellen diese Kosten Aufwendungen dar, die dem Erhalt des Gebäudes in einem ordnungsgemäßen Zustand dienen. Die Kosten für kleinere Reparaturarbeiten können dabei unter Umständen sofort abgesetzt werden.

  • Werbungskosten:

Auch die sogenannten Werbungskosten im Zuge einer Vermietung können steuerlich abgesetzt werden. Die Werbungskosten sind alle mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben.

Werbungskosten bei Immobilien im Detail:

  • Absetzung für Abnutzung
    Bei Vermietung und Verpachtung
  • Abschreibung auf Anschaffungs- und Herstellungskosten
    Inklusive aller Nebenkosten - jährlich mit 1,5 %, über gesamt 66,67 Jahre
  • Laufende Betriebskosten
    Sofern diese nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen - z.B. für Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare, Rauchfangkehrer
  • Finanzierungsaufwendungen und Finanzierungsnebenkosten
    Z.B. Bearbeitungsgebühr der Bank, Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen, etc.
  • Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
    Inkl. laufender Reparaturen - ab 2016 auf 15 Jahre verteilt
  • Verwaltungskosten
  • Steuerberatungskosten
  • Kosten für rechtliche Beratung
  • Versicherung der Immobilie
  • Grundsteuer

Mieteinkünfte nicht gemeldet - was passiert?

Vermietung | Finanzrecht


Wenn Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung nicht dem Finanzamt mitgeteilt werden, kann das empfindliche Strafen mit sich bringen:

  • Verschweigen von Mieteinkünften stellt ein Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz dar.

Jedoch gibt es die Möglichkeit, eine Selbstanzeige zu erstatten, mit der eine Strafe vermieden werden kann - sofern man diese rechtzeitig einbringt. Dabei ist zu beachten, dass die Behörde noch keine Verfolgungshandlungen gesetzt haben darf.

Finanzstrafrecht

Weitere Informationen zum Finanzstrafrecht und Thema Strafen sowie Selbstanzeige finden Sie direkt auf der Webseite des BMF:

Finanzstrafrecht & Finanzstrafverfahren

Strafbefreiende Selbstanzeige gemäß § 29 FinStrG

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Fragen und Antworten

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie - also Grundstück, Gebäude oder Wohnung - unterliegen der Einkommenssteuer:

  • Daher muss die Einkommenssteuererklärung in Form von Formular E1 und die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Je nach Form der Vermietung oder Verpachtung als Private oder Gewerbliche, unterliegen die daraus resultierenden Einkünfte verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgabenvorschriften.

Der Steuersatz in der Einkommensbesteuerung kann bei 10 %, 20 % oder durch unechte USt-Befreiung bei 0 % Steuersatz liegen.

Die Besteuerung durch die Umsatzsteuer (USt) bei gewerblicher Vermietung (und Verpachtung) sieht je nach Rahmenbedingungen und Umfang der Vermietung wie folgt aus:

Dem ermäßigten Steuersatz von 10 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung zu Wohnzwecken inkl. aller Nebenleistungen außer Heizkosten.

  • Leistungen der Eigentümergemeinschaft zu Erhaltung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, wenn zu Wohnzwecken genutzt; ausgenommen Heizkosten.

  • Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen inkl. aller Nebenleistungen.

Dem Normalsteuersatz von 20 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen in Wohnungen.

  • Kurzfristige Vermietung (14 Tage) von Grundstücken.

Wird die Vermietung im Rahmen eines Kleinunternehmens Überschreiten der Umsatzgrenze von 35.000 EUR netto im Jahr ausgeführt, sind die Umsätze aus der Vermietung durch die Kleinunternehmerregelung (unecht) von der Umsatzsteuer befreit.

Das ergibt folgende steuerrechtliche Situation für vermietende Kleinunternehmer:

  • Der Vermieter muss keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

  • Er darf in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen.

  • Der Kleinunternehmer hat kein Recht auf den Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen.

Wer mit vermieteten Immobilien einen Jahresumsatz von mehr als 35.000 EUR netto erwirtschaftet, also die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs im Zuge der Kleinunternehmerregelung nicht mehr in Anspruch nehmen kann, muss auf den Mietpreis eine Umsatzsteuer in Höhe von 10 % aufschlagen.

Um die durch Vermietung, also Nutzung, der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie.
Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.

Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Weiterführende Informationen zu Steuerminderung bei Vermietung (und Verpachtung) finden Sie direkt im entsprechenden Kapitel auf dieser Seite!

Außerdem: Alle Informationen und Erklärung zur AfA bei Wirtschaftsgütern, zu den Prozentsätzen, Berechnungen und Praxisbeispiele dazu finden Sie direkt hier:

Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich

Wenn die Vermietung aufgegeben wird, dieses nur mehr privat genutzt oder es in ein Betriebsvermögen eingegliedert wird, dann gilt folgende Regelung:

  • Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen:
    Es können die restlichen Fünfzehntelbeträge als nachträgliche Werbungskosten aus Einkünften durch Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Das gilt für die folgenden Kalenderjahre.

  • Herstellungsaufwendungen:
    Die Zehntel- oder Fünfzehntelbeträge für diesen Posten können nach Aufgabe der Vermietung nicht mehr geltend gemacht werden.

Quellen