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AfA Berechnung bei Immobilien

Um die durch Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie bedingte Wertminderung dieser zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

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AfA Immobilien - auf einen Blick

Wissen kompakt zusammengefasst

  • Die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie bedeutet durch die damit einhergehende Nutzung des Objekts immer eine Wertminderung.
  • Um Wertminderung steuerlich zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.
  • Die Höhe der AfA ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie - diese sind für die Abschreibung heranzuziehen.
  • Außerdem ist die AfA bei Immobilien kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz.
  • Zu beachten sind weiters Ausnahmen davon bei festgestellter kürzerer Nutzungsdauer und bei Miethäusern, die vor 1915 gebaut worden sind.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Vermietung und Verpachtung | Steuerliche Abschreibung


Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie.

Grundsätzlich können diese aber jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden:

  • Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.

Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Ausnahmen von dieser gesetzlich geregelten Abschreibung gibt es in den folgenden Punkten:

  • Wenn eine kürzere Nutzungsdauer mittels Gutachten festgestellt wird, kann eine höhere AfA geltend gemacht werden.
  • Bei Miethäusern, die vor 1915 gebaut worden sind, kann eine AfA in Höhe von höchstens 2 % angesetzt werden.

Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zur AfA, zu den jeweiligen Prozentsätzen und Berechnungen sowie Praxisbeispiele dazu finden Sie in hier:

Mehr zum Thema

Anschaffungs- & Herstellungskosten

Vermietung und Verpachtung | Steuerliche Abschreibung | Definition


Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nur die Kosten für das Bauwerk, das bedeutet:

  • Kosten für das Grundstück können nicht herangezogen werden.
  • Auch können beispielsweise Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt werden.
     

Aufteilung von Gebäude und Grundstück

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften kann für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden - der Wertanteil von Grund und Boden kann jedoch nicht abgeschrieben werden.

Ohne Nachweis eines anderen Aufteilung-Verhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden.
 

Ausnahmen

Wertanteil: Quadratmeterpreis von mind. 400 Euro & mehr als 10 Einheiten im Gebäude

Wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis mindestens € 400,- pro Quadratmeter beträgt und das betreffende Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, gilt:

  • Es ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % auszuscheiden.

Wertanteil: bis 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude

Bei bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude gilt:

  • Es ist ein Wertanteil auf Grund und Boden in Höhe von 40 % auszuscheiden.
  • Das gilt für Veranlagungen ab dem Jahr 2016.

Wertanteil: Grund und Boden in Gemeinden unter 100.000 Einwohner

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von unter 100.000 gilt:

  • Der Wertanteil für Grund und Boden ist in Höhe von 20 % auszuscheiden, wenn der Baulandpreis geringer als € 400,- pro Quadratmeter ist.

Wertanteil: Grund und Boden in Gemeinden ab 100.000 Einwohner

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von ab 100.000 gilt:

  • Hier ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % auszuscheiden.

Alternative: Feststellung des Wertanteils durch Gutachten

Alternativ kann der Anteil für Grund und Boden unverändert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Bemessungsgrundlage für die AfA

Vermietung und Verpachtung | Steuerliche Abschreibung | Grundlage


Bei der Bemessungsgrundlage für die AfA bei Immobilien müssen die folgenden Bestimmungen und Merkmale beachtet werden:


Erstmalige Vermietung oder Verpachtung ab 1.1.2013

Man unterscheidet zwischen sogenannten Alt- oder Neugrundstücken:

  • Je nachdem, ob das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war, das heißt, vor oder nach dem 31.3.2002 erworben wurde, spricht man entweder von Alt- oder Neugrundstücken.

Diese Unterscheidung ist für die Verkaufsfolgen und die AfA relevant. Seit 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien der sogenannten Immobilienertragsteuer (Immo-ESt).

Altvermögen

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, also vor dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

  • Fiktive Anschaffungskosten sind jene Kosten, die bei einem Erwerb als tatsächlicher Kaufpreis anfallen würden.
  • Das gilt nur dann nicht, wenn das Gebäude bereits früher vermietet wurde (auch bei mehrjähriger Unterbrechung der Vermietung!).

Neuvermögen

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war oder danach angeschafft oder hergestellt wurde, also nach dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

Wird ein Gebäude, das aus einem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, dann gilt:

  • Es tritt der Entnahmewert/Aufgabewert für die AfA-Bemessung an Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Konnte die Begünstigung für das Wohngebäude bei Betriebsaufgabe in Anspruch genommen werden, ist der maßgebliche steuerliche Wertansatz um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon dann die AfA zu bemessen.


Erstmalige Vermietung oder Verpachtung vor dem 31.12.2012

Wenn das Gebäude oder Grundstück bereits vor dem 31.12.2012 vermietet oder verpachtet worden ist, war die AfA-Bemessungsgrundlage nach der jeweils geltenden Rechtslage zu ermitteln.

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