Steuern Vermietung & Verpachtung

Pachtvertrag & Verpachtung in Österreich

Ein Pachtvertrag regelt das Recht auf Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine bestimmte Zeit. Im Unterschied zur Miete jedoch beinhaltet der Vertrag im Regelfall die gewinnorientierte Nutzung des Objekts.

Letzte Aktualisierung:

Pachtvertrag - auf einen Blick

Wissen kompakt zusammengefasst

  • Ein Pachtvertrag regelt das Recht auf Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine bestimmte Zeit.
  • Die Pacht steht im Regelfall für eine vertraglich geregelte Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von Ausstattung sowie vorhandener Betriebsmittel.
  • Die Verpachtung meint eine gewerbliche Vermietung, wobei diese im Regelfall anhand eines Pachtvertrags geschieht.
  • Ein großer Unterschied zur Vermietung ist bei der Pacht der Wegfall der Gültigkeit des Mietrechtsgesetzes zum Schutz des Mieters, hier gelten die Bestimmungen des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) - diese Bestimmungen gestalten sich deutlich offener als im Mietrecht.
  • Pachtverträge kommen bei lebenden Unternehmen zum Einsatz und im Unterschied zur reinen Regelung der Nutzung wie im Mietvertrag besteht bei einer Pacht die Erlaubnis der Bewirtschaftung des Objekts und dadurch Einnahmen zu generieren.

Was ist ein Pachtvertrag?

Gewerbliche Überlassung zur Nutzung und Gewinnerzielung | Vertragsbasis


Bei einem Pachtvertrag handelt es sich um das Recht auf Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine bestimmte Zeit.

  • In der Praxis ist das größtenteils bei Gastronomie, Landwirtschaft oder Hotelbetrieben und anderen Betrieben mitsamt technischer Ausstattung eine gängige Variante, einen wirtschaftlichen Betrieb zu übernehmen.
  • Es kann aber auch privat, etwa ein Kleingarten oder ein Bootshaus, gepachtet werden.
  • Die Laufzeit dieser Verträge ist meist auf mehrere Jahre festgelegt. 

Ein Pachtvertrag erlaubt es dem Pächter, mit geringem Investitionsrisiko in einen Betrieb einzusteigen, wobei oft die notwendige Ausstattung (Küchengeräte, Schank, technische Gerätschaften für den laufenden Betrieb) bereits mit gepachtet und auch ein Kundestamm oder Personal von einem Unternehmen übernommen wird.

  • Der Pachtvertrag regelt die gesetzlichen Bestimmungen zwischen den beiden Parteien, das sind der Pächter und der Verpächter.

Vermieten und Verpachten: Unterschied

Miete | Pacht | Abgrenzung


Miet- und Pachtvertrag sind sich formell sehr ähnlich, beide gelten als sogenannter Bestandsvertrag, in dem die Gebrauchsüberlassung über eine Immobilie vertraglich festgehalten wird.


Rechtliche Unterschiede

Der große Unterschied entsteht bei einer Pacht mit der Erlaubnis der Bewirtschaftung des Objekts, und dadurch Einnahmen zu generieren. Der Verpächter stellt in diesem Fall alle notwendigen Mittel zur Bewirtschaftung und Betreibung des Objekts zur Verfügung:

  • Daher ist ein Pachtvertrag auch die rechtliche Basis für die Überlassung einer Erwerbsgelegenheit.

Weiters unterscheiden den Pachtvertrag vom Mietvertrag:

  • Das Mietrechtsgesetz zum Schutz des Mieters gilt für Pachtverträge nicht, es gelten die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 1090 ff AGBG).

  • Diese Bestimmungen gestalten sich deutlich offener als im Mietrecht.

  • Während bei einem Mietvertrag nur der Zweck der Nutzung vertraglich festgehalten ist, kommen Pachtverträge bei lebenden Unternehmen zum Einsatz.

  • Des Weiteren können Pachtverträge nur am Ende eines Halbjahres (30.6 und 31.12, bei Land und Forstwirtschaft 31.3 und 30.11) mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist beendet werden.

Verpachtung in der Praxis

Verpachtung | Praxisbeispiele


Verpachtung von Grundstücken

Wenn man ein Grundstück pachtet, erhält man das Recht, dieses zu bewirtschaften und die Erträge einzubehalten.

  • Gemeint sind damit Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Weinbau sowie Wiesen und Weidewirtschaft.
  • Die Haltung von Tieren ist in diesem Vertrag üblicherweise nicht geregelt.
  • Ein Pachtvertrag von bis zu mehreren Jahrzehnten für ein Grundstück ist nicht unüblich.

Verpachtung von Gastronomiebetrieben

Die Pacht ist eine gängige Möglichkeit, einen laufenden Gastronomiebetrieb oder ein Hotel zu übernehmen.

  • Es wird ein voll funktionsfähiger Betrieb mit Gerätschaften, Räumlichkeiten, Personal und Kundestamm gepachtet.
  • In der vertraglich festgehaltenen Betriebspflicht erklärt der Verpächter sein wirtschaftliches Interesse an einer Weiterführung des Betriebs.
  • Wenn es nur um ein leer stehendes Objekt geht, handelt es sich um eine Geschäftsraummiete.

Verpachtung von Unternehmen

Auch in diesem Fall wird ein laufender Betrieb per Pachtvertrag übernommen.

  • Der Verpächter bleibt Eigentümer des Objekts oder Betriebs, der Pächter wird zum Unternehmer.
  • Der Pächter ist zum weiteren Betrieb verpflichtet, da es durch Nichtbetrieb Schaden nehmen könnte.
  • Durch die Pacht eines Unternehmens ist es möglich, unternehmerisch tätig zu werden, ohne ein finanzielles Risiko - beispielsweise in Form von Krediten - einzugehen zu müssen.

Steuern & Abgaben

Pacht | Steuerrechtliche Bestimmungen | Abgabewesen


Für alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung muss eine Einkommenssteuererklärung beim Finanzamt vorgelegt werden. Der Steuersatz bestimmt sich aus der Verwendung der gepachteten Immobilie.


Umsatzsteuer

Bestimmte Umsätze durch Einnahmen aus Miet- oder Pachtverträgen sind von der Umsatzsteuer befreit. Hierbei handelt es sich um gewerbliche Verpachtungen von Büros, Geschäftsräumlichkeiten oder Lagerplätzen. Ebenfalls umsatzsteuerfrei ist die Verpachtung von Grund und Boden.

Mit 10 % sind Einnahmen aus Objekten mit Wohn- und Schlafmöglichkeiten, wie Hotels oder Campingplätze, besteuert.

Eine Umsatzsteuer im Ausmaß von 20 % ist bei Verpachtung von Maschinen oder Betriebsvorrichtungen sowie für Räumlichkeiten und Flächen zur Abstellung von Fahrzeugen abzutreten.


Einkommensteuer

Alle Einkünfte aus Miet- oder Pachtverträgen von Privatpersonen sind in Österreich einkommensteuerpflichtig.

Besteuert werden nur die tatsächlichen Einkünfte, Ausgaben zur Instandhaltung der Immobilie können als sogenannte Werbungskosten von den Einnahmen abgezogen werden. Die Höhe der Einkommensteuer ergibt sich aus den gesamten Einkünften einer Person.

Befristeter oder unbefristeter Vertrag?

Pacht | Vertragsdauer


Ein Pachtvertrag kann genauso wie ein Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Gültigkeitsdauer & Kündigungsfristen

Unbefristete Pachtverträge können halbjährlich von beiden Seiten ohne Angaben von Gründen gekündigt werden. Dabei zu beachten:

  • Gekündigt kann der Vertrag jedoch auch hier nur an den beiden halbjährlichen Stichtagen, mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.
  • Einen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt es in diesem Fall nicht.

Befristete Pachtverträge gelten über einen festgelegten Zeitraum, in welchem weder Pächter noch Verpächter aus dem Pachtvertrag aussteigen können. Dabei zu beachten:

  • Es gibt im Gegensatz zum Mietvertrag keine gesetzliche Mindestdauer.
  • Das ist jedoch nicht in Stein gemeißelt und lässt sich in detaillierten Vertragspunkten genauer regeln.

Was passiert bei Verkauf des Objekts?

Aufrechter Pachtvertrag | Veräußerung des Objekts


Tritt der Fall ein, dass ein verpachtetes Objekt verkauft wird, übernimmt der Käufer den Pachtvertrag mit allen im Vertrag festgelegten Bestimmungen. Wichtig dabei ist aber:

  • Der neue Eigentümer hat das Recht, den Vertrag trotz Befristung zum Stichtag zu kündigen.

Endet die Pacht dadurch früher als im Vertrag vorgesehen, dann ergeben sich für den Pächter die folgenden Ansprüche gegenüber dem Verkäufer des Objekts:

  • Der Pächter hat beim Verkäufer Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich ausgefallenem Gewinn.
  • Sollte der Verpächter versterben, wird der Pachtvertrag nicht aufgelöst, sondern geht auf den Rechtsnachfolger über.

Welche Pflichten hat der Verpächter?

Pacht | Bestimmungen


Die grundsätzlichen Verpflichtungen, die der Verpächter zu erfüllen hat, lauten:

  • Der Verpächter ist dazu verpflichtet, das Objekt in einem brauchbaren Zustand zu übergeben.
  • Weiters ist er für die Instandhaltung des Gebäudes und des Grundstücks zuständig.
  • Maschinen und andere Objekte, die Teil der Pacht sind, müssen von ihm instand gehalten werden. Diese Erhaltungspflicht kann aber im Vertrag auf den Pächter übertragen werden.


Auswirkung bei Beschädigung oder Zerstörung des Objekts

Wird das Pachtobjekt durch ein unabwendbares Elementarereignis, beispielsweise in Form von Katastrophen wie Feuer oder Überschwemmung, unbrauchbar, besteht für den Verpächter keine Instandhaltungspflicht. Zu beachten dabei:

  • Im Fall, dass das Objekt auf diese Weise unbrauchbar wird, entfällt die Pflicht auf Pachtzahlung.
  • Für den Pächter besteht im Zuge dessen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Welche Pflichten hat der Pächter?

Pacht | Bestimmungen


Die grundsätzlichen Pflichten des Pächters lauten:

  • Der Pächter ist dazu verpflichtet, das Pachtobjekt ordentlich zu bewirtschaften und zu führen.
  • Er ist verpflichtet, die vertragliche Pacht fristgerecht zu bezahlen.
  • Der Pächter ist ebenfalls für kleinere, "gewöhnliche" Ausbesserungen am Objekt zuständig.
  • Bei Rückgabe des Pachtobjekts ist der Pächter verpflichtet, es im selben Zustand, in dem es übernommen wurde, zurückgegeben.

Kann ein Pachtvertrag vorzeitig beendet werden?

Pachtvertrag | Befristung


Eine einvernehmliche Auflösung des Pachtvertrags ist jederzeit möglich. Außerdem gelten die folgenden Regeln:

  • Der Verpächter kann den Vertrag auflösen, wenn sich der Pächter nicht an die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen hält (Pachtrückstand, nachteilige Bewirtschaftung).
  • Aufseiten des Pächters besteht die Möglichkeit auf Auflösung des Vertrags, wenn sich eine Unbrauchbarkeit des Pachtobjekts ergibt.

Steht ein Pachtvertrag im Grundbuch?

Pacht | Eintragung in öffentliche Bücher


Ein Pachtvertrag muss nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Aber es empfiehlt sich:

  • Als Pächter ist es durchaus sinnvoll, eine Eintragung anzustreben. Tritt nämlich der Fall ein, dass der Verpächter das Objekt verkaufen will, ist der Pächter durch den Grundbucheintrag vor einer Kündigung geschützt.

Darf ich als Pächter unterverpachten?

Pachtvertrag | Bestimmungen


Solange es im Pachtvertrag nicht explizit anders geregelt ist, besteht für den Pächter das Recht, das Objekt unterzuverpachten. Wichtig dabei:

  • Es darf durch eine Weiterverpachtung kein Schaden für den Eigentümer entsteht.

Pachtvertrag: Muster

Vorlage zur Verwendung | Hilfe für die Praxis

Wenn Sie auf der Suche nach einer Pachtvertrag-Vorlage sind, empfehlen wir Ihnen den Mustervertrag der Wirtschaftskammer Österreich. Diesen können Sie direkt auf der Webseite der WKO aufrufen und als PDF-Dokument herunterladen.

Musterbeispiel für einen Pachtvertrag

Fragen und Antworten

Bei einem Mietvertrag erwerben sie lediglich das Wohnrecht für ein Objekt, während bei einem Pachtvertrag auch das Recht auf kommerzielle Nutzung eines Objekts besteht:

  • Daher ist ein Pachtvertrag auch die rechtliche Basis für die Überlassung einer Erwerbsgelegenheit, das heißt die gewinnorientierte Nutzung des jeweiligen Objekts.

Wenn man zum Beispiel ein Grundstück mit Bauernhof mietet, ergibt sich daraus nur ein Wohnrecht. Will man den Bauernhof landwirtschaftlich bewirtschaften, ist dafür ein Pachtvertrag notwendig.

Ja, jede Einnahme aus Verpachtung ist per Einkommensteuererklärung meldepflichtig. Die Höhe der Steuer ist einkommensabhängig. Bei verschiedenen Objekten gelten verschiedene steuerliche Regeln.

Die Länge der Pacht ist in einem Pachtvertrag festgehalten. Wie bei Mietverträgen gibt es befristete und unbefristete Verträge. Die Kündigungsfrist ist ebenfalls im Vertrag festgelegt.

In Pachtverträgen wird die Gebrauchsüberlassung eines Grundstücks, einer Immobilie oder eines Betriebs vertraglich festgehalten. Der Pächter und der Pachtende gehen ein Pachtverhältnis ein, daher sollte der Vertrag zumindest die folgenden Details und entsprechenden Regelungen enthalten:

  • Details wie Name und Anschrift von Pächter und Verpächter, sowie die genaue Adresse und detaillierte Beschreibung des Objekts sind Bestandteil des Pachtvertrags.
  • Die Art der Nutzung und die Höhe der Pacht sind ebenso ein wichtiger Teil des Pachtvertrags.
  • Ebenfalls festgehalten wird die Laufzeit des Vertrags sowie eine Kündigungsfrist.
  • Pachtverträge unterliegen weniger gesetzlichen Bestimmungen als ein Mietvertrag, und lassen dadurch mehr Spielraum in der genauen Auslegung.

Genauso wie viele andere Verträge können Pachtverträge auch mündlich rechtsgültig abgeschlossen werden. Schriftliche Pachtverträge sind beim Finanzamt für Gebühren, Verkaufssteuern und Glücksspiel zu vergebühren.

Nein, wie bei einem Mietvertrag bleibt das Objekt im Besitz des Eigentümers. Es besteht die Möglichkeit, die Führung eines Unternehmens durch Gebrauchsüberlassung zu übernehmen, der Verpächter bleibt jedoch der rechtliche Eigentümer des Objekts.

Unter verpachten versteht man die Weitergabe des Nutzungsrechts im Sinne der Nutzung mit Gewinnorientierung einer Immobilie, eines Gastronomiebetriebs, landwirtschaftlichen Betriebs oder anderen Betriebs.

Diese Nutzung wird vertraglich in einem Pachtvertrag festgehalten. Die beiden Parteien stehen in einem Pachtverhältnis zueinander. Im Gegensatz zur Miete ist bei einer Pacht also die gewerbliche Nutzung eines Objekts erlaubt.

Quellen