Pachtvertrag & Verpachtung in Österreich

Gewerbliche Überlassung zur Nutzung und Gewinnerzielung | Vertragsbasis

Bei einem Pachtvertrag handelt es sich um das Recht auf Nutzung eines Grundstücks oder einer Immobilie auf eine bestimmte Zeit.

• In der Praxis ist das größtenteils bei Gastronomie, Landwirtschaft oder Hotelbetrieben und anderen Betrieben mitsamt technischer Ausstattung eine gängige Variante, einen wirtschaftlichen Betrieb zu übernehmen.
• Es kann aber auch privat, etwa ein Kleingarten oder ein Bootshaus, gepachtet werden.
• Die Laufzeit dieser Verträge ist meist auf mehrere Jahre festgelegt. 

Ein Pachtvertrag erlaubt es dem Pächter, mit geringem Investitionsrisiko in einen Betrieb einzusteigen, wobei oft die notwendige Ausstattung (Küchengeräte, Schank, technische Gerätschaften für den laufenden Betrieb) bereits mit gepachtet und auch ein Kundestamm oder Personal von einem Unternehmen übernommen wird.

• Der Pachtvertrag regelt die gesetzlichen Bestimmungen zwischen den beiden Parteien, das sind der Pächter und der Verpächter.

Verpachtung | Praxisbeispiele

Verpachtung von Grundstücken

Wenn man ein Grundstück pachtet, erhält man das Recht, dieses zu bewirtschaften und die Erträge einzubehalten.

• Gemeint sind damit Ackerbau, Erwerbsgartenbau, Weinbau sowie Wiesen und Weidewirtschaft.
• Die Haltung von Tieren ist in diesem Vertrag üblicherweise nicht geregelt.
• Ein Pachtvertrag von bis zu mehreren Jahrzehnten für ein Grundstück ist nicht unüblich.

Verpachtung von Gastronomiebetrieben

Die Pacht ist eine gängige Möglichkeit, einen laufenden Gastronomiebetrieb oder ein Hotel zu übernehmen.

• Es wird ein voll funktionsfähiger Betrieb mit Gerätschaften, Räumlichkeiten, Personal und Kundestamm gepachtet.
• In der vertraglich festgehaltenen Betriebspflicht erklärt der Verpächter sein wirtschaftliches Interesse an einer Weiterführung des Betriebs.
• Wenn es nur um ein leer stehendes Objekt geht, handelt es sich um eine Geschäftsraummiete.

Verpachtung von Unternehmen

Auch in diesem Fall wird ein laufender Betrieb per Pachtvertrag übernommen.

• Der Verpächter bleibt Eigentümer des Objekts oder Betriebs, der Pächter wird zum Unternehmer.
• Der Pächter ist zum weiteren Betrieb verpflichtet, da es durch Nichtbetrieb Schaden nehmen könnte.
• Durch die Pacht eines Unternehmens ist es möglich, unternehmerisch tätig zu werden, ohne ein finanzielles Risiko - beispielsweise in Form von Krediten - einzugehen zu müssen.

Pacht | Vertragsdauer

Ein Pachtvertrag kann genauso wie ein Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Gültigkeitsdauer & Kündigungsfristen

Unbefristete Pachtverträge können halbjährlich von beiden Seiten ohne Angaben von Gründen gekündigt werden. Dabei zu beachten:

• Gekündigt kann der Vertrag jedoch auch hier nur an den beiden halbjährlichen Stichtagen, mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.
• Einen gesetzlichen Kündigungsschutz gibt es in diesem Fall nicht.

Befristete Pachtverträge gelten über einen festgelegten Zeitraum, in welchem weder Pächter noch Verpächter aus dem Pachtvertrag aussteigen können. Dabei zu beachten:

• Es gibt im Gegensatz zum Mietvertrag keine gesetzliche Mindestdauer.
• Das ist jedoch nicht in Stein gemeißelt und lässt sich in detaillierten Vertragspunkten genauer regeln.

Aufrechter Pachtvertrag | Veräußerung des Objekts

Tritt der Fall ein, dass ein verpachtetes Objekt verkauft wird, übernimmt der Käufer den Pachtvertrag mit allen im Vertrag festgelegten Bestimmungen. Wichtig dabei ist aber:

• Der neue Eigentümer hat das Recht, den Vertrag trotz Befristung zum Stichtag zu kündigen.

Endet die Pacht dadurch früher als im Vertrag vorgesehen, dann ergeben sich für den Pächter die folgenden Ansprüche gegenüber dem Verkäufer des Objekts:

• Der Pächter hat beim Verkäufer Anspruch auf Schadensersatz hinsichtlich ausgefallenem Gewinn.
• Sollte der Verpächter versterben, wird der Pachtvertrag nicht aufgelöst, sondern geht auf den Rechtsnachfolger über.

Pacht | Bestimmungen

Die grundsätzlichen Verpflichtungen, die der Verpächter zu erfüllen hat, lauten:

• Der Verpächter ist dazu verpflichtet, das Objekt in einem brauchbaren Zustand zu übergeben.
• Weiters ist er für die Instandhaltung des Gebäudes und des Grundstücks zuständig.
• Maschinen und andere Objekte, die Teil der Pacht sind, müssen von ihm instand gehalten werden. Diese Erhaltungspflicht kann aber im Vertrag auf den Pächter übertragen werden.

Auswirkung bei Beschädigung oder Zerstörung des Objekts

Wird das Pachtobjekt durch ein unabwendbares Elementarereignis, beispielsweise in Form von Katastrophen wie Feuer oder Überschwemmung, unbrauchbar, besteht für den Verpächter keine Instandhaltungspflicht. Zu beachten dabei:

• Im Fall, dass das Objekt auf diese Weise unbrauchbar wird, entfällt die Pflicht auf Pachtzahlung.
• Für den Pächter besteht im Zuge dessen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Pacht | Bestimmungen

Die grundsätzlichen Pflichten des Pächters lauten:

• Der Pächter ist dazu verpflichtet, das Pachtobjekt ordentlich zu bewirtschaften und zu führen.
• Er ist verpflichtet, die vertragliche Pacht fristgerecht zu bezahlen.
• Der Pächter ist ebenfalls für kleinere, "gewöhnliche" Ausbesserungen am Objekt zuständig.
• Bei Rückgabe des Pachtobjekts ist der Pächter verpflichtet, es im selben Zustand, in dem es übernommen wurde, zurückgegeben.

Pachtvertrag | Befristung

Eine einvernehmliche Auflösung des Pachtvertrags ist jederzeit möglich. Außerdem gelten die folgenden Regeln:

• Der Verpächter kann den Vertrag auflösen, wenn sich der Pächter nicht an die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen hält (Pachtrückstand, nachteilige Bewirtschaftung).
• Aufseiten des Pächters besteht die Möglichkeit auf Auflösung des Vertrags, wenn sich eine Unbrauchbarkeit des Pachtobjekts ergibt.

Pacht | Eintragung in öffentliche Bücher

Ein Pachtvertrag muss nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Aber es empfiehlt sich:

• Als Pächter ist es durchaus sinnvoll, eine Eintragung anzustreben. Tritt nämlich der Fall ein, dass der Verpächter das Objekt verkaufen will, ist der Pächter durch den Grundbucheintrag vor einer Kündigung geschützt.

Pachtvertrag | Bestimmungen

Solange es im Pachtvertrag nicht explizit anders geregelt ist, besteht für den Pächter das Recht, das Objekt unterzuverpachten. Wichtig dabei:

• Es darf durch eine Weiterverpachtung kein Schaden für den Eigentümer entsteht.

Vorlage zur Verwendung | Hilfe für die Praxis