Themenübersicht
Auf unseren Detailseiten haben wir alle Informationen rund um das Thema: "Vermietung" für Sie zusammengetragen:
Sie möchten Ihre Wohnung vermieten? Nachstehend haben wir das Wichtigste rund um die Wohnungsvermietung in Österreich für Sie zusammengefasst.
Auf unseren Detailseiten haben wir alle Informationen rund um das Thema: "Vermietung" für Sie zusammengetragen:
Wohnungs- und Hauseigentümer können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen und Pflichten die betreffende Immobilie jederzeit vermieten. Das gilt auch für die Verpachtung von Immobilien.
Möchte man eine Immobilie vermieten, muss zunächst die Frage beantwortet werden, ob eine Vermietung auch mittel- und langfristig sinnvoll ist, oder ob ein Verkauf der Immobilie im betreffenden Fall lohnender wäre.
Stellt sich die Vermietung in Abwägung aller zu erwartenden Kosten und der Mieteinnahmen als lohnend heraus, kann die Vermietung des Objekts konkret angegangen werden - dabei sollte man wie auf dieser Seite beschrieben Schritt für Schritt vorgehen, um das bestmögliche Mietverhältnis mit seiner Immobilie zu gewährleisten.
Vor allem die folgenden Fragen spielen eine grundlegende Rolle hinsichtlich geplanter Vermietung:
Im Zuge der Vermietung ist dann zu beachten, welche Art der Vermietung und welcher Umfang dabei vorliegt. Unterschieden wird:
Die private Vermietung ist grundsätzlich die Überlassung von (Wohn-) Raum zur privaten Nutzung, ohne dass dabei weitere Nebenleistungen erbracht werden, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen.
Wenn die Einkünfte aus privater Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:
Die gewerbliche Vermietung bedeutet eine Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von allfälliger Ausstattung sowie vorhandener Betriebsmittel.
Bei gewerblicher Vermietung wird daher auch von Verpachtung gesprochen und sie geschieht im Regelfall anhand eines Pachtvertrags. Das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich vorwiegend nach den Aspekten Rahmenbedingungen und Größenordnung, dem kommerziellen Interesse an der Vermietung und gewerblicher Intention, wenn die Vermietung ein Geschäftsmodell von einem Unternehmer oder Unternehmen ist.
Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie unterliegen der Einkommenssteuer. Daher müssen auch die Einkommensteuererklärung samt Beilage beim Finanzamt eingereicht werden.
Außerdem unterliegen die Umsätze je nachdem, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt, verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.
Grundsätzlich kann jede Person unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und etwaiger vertraglicher Beschränkungen - beispielsweise durch ein Untermietverbot, wenn man selber Mieter ist - eine Immobilie vermieten:
Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte, die durch Vermietung erzielt werden, der Einkommensteuer. Das gilt genauso für die entgeltliche Überlassung in Form einer Verpachtung.
Bezüglich Art der Vermietung und Rahmenbedingungen, in welchen die Vermietung stattfindet, muss aber zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden werden:
Grundsätzlich gilt: Sobald Sie eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts:
Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:
Außerdem ist bei privater Vermietung zu beachten, in welchem Ausmaß und in welchen Rahmenbedingungen diese stattfindet:
Beschränkungen
Bei privater Vermietung sind aber auch allfällige Beschränkungen oder Verbote zu beachten: Wenn Mieter ihre Mietwohnung privat weitervermieten möchten, muss das durch die Besitzer gestattet sein und diese Überlassung an Dritte darf nicht durch ein im Mietvertrag festgelegtes Untermietverbot untersagt sein.
Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern gewerbliche Interessen dahinterstehen, kann entsprechend auch von der gewerblichen Vermietung gesprochen werden.
Die gewerbliche Vermietung bedeutet eine Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von vorhandenen Betriebsmitteln bzw. (technischer) Ausstattung.
Im Regelfall geschieht die gewerbliche Vermietung anhand eines Pachtvertrags und zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietung herangezogen werden kann. Bei gewerblicher Vermietung wird daher auch von Verpachtung gesprochen.
Das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich vorwiegend nach den folgenden Aspekten:
Auch für die Behandlung als gewerbliche Vermietung bestimmend ist das Ausmaß der Vermietung:
Ist die Vermietung von Apartments, Ferienwohnung und die Vermietung in Form von Urlaub auf dem Bauernhof nun eigentlich eine private Vermietung oder fallen diese Einkünfte automatisch unter gewerbliche Einkünfte, weil es sich generell um eine gewerbliche Vermietung handelt?
Diese wichtige Frage in Sachen Art der Vermietung und steuerrechtlicher Rahmenbedingungen bedarf einer genaueren Betrachtung:
Insbesondere bei Urlaub auf dem Bauernhof findet diese Vermietung bei einem Gewerbebetrieb gemäß § 21 EStG statt, weil es sich um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb mit entsprechenden Einkünften handelt. Diese unterliegen dementsprechend gemäß § 2 EStG der Einkommensteuer und gelten als gewerbliche Einkünfte, weil sie aus einer gewerblichen Tätigkeit stammen.
Im Zuge der hier angesprochenen Vermietung muss nach Umfang und Rahmenbedingungen abgegrenzt werden - das gilt sowohl für Apartment- und Ferienwohnungsvermietung, als auch für Urlaub auf dem Bauernhof:
Konkret:
Die allgemein bekannte Bezeichnung als „Urlaub auf dem Bauernhof“ bewirkt noch nicht, dass diese Vermietung automatisch als Vermietung von Ferienwohnungen im gewerblichen Kontext der landwirtschaftlichen Tätigkeit anzusehen ist:
In der Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts zur Vermietung von bis zu fünf Apartments (Ferienwohnungen) sowie der Vermietung in diesem Ausmaß im Zuge von Urlaub am Bauernhof wird die folgende Klarstellung und Erläuterung zur (steuer-) rechtlichen Einordnung formuliert:
Wenn also maximal 5 Apartments, Ferienwohnungen oder solche im Zuge von Urlaub auf dem Bauernhof ohne weitere Nebenleistungen laufend oder zeitweise (saisonal) kurzfristig vermietet werden, gilt diese Vermietung als private Vermietung und die Einkünfte daraus sind nicht als gewerbliche Einkünfte zu betrachten.
Die Frage nach Vorteilen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie kann nur mit Blick auf bestimmte Kriterien im individuellen Fall beantwortet werden:
Für jede geplante Vermietung ist es unbedingt zu empfehlen, eine detaillierte Kalkulation durchzuführen und alle Faktoren und möglichen Kostenquellen genau zu betrachten.
Emotionale Faktoren sollten eine sehr untergeordnete Rolle spielen - es zählen einzig und allein Potenzial und Risiko in Sachen zu erwartender Einnahmen und notwendiger Ausgaben.
Es ist immer zu prüfen, ob sich die individuelle Berechnung der geplanten Vermietung auch wirklich mit den erwarteten Renditen deckt, oder ob ein Verkauf der Immobilie mitunter die bessere Option darstellt - gerade in mittel- bis langfristigerer Hinsicht.
Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie, das betrifft konkret Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen, unterliegen der Einkommenssteuer. Deshalb muss einerseits die Einkommenssteuererklärung und andererseits die gesonderte Beilage für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.
Je nach Form der Vermietung als Private oder Gewerbliche unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.
Alle Details zur Versteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfahren Sie hier:
Der Gedanke ist verlockend: Die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen überlassen und damit Geld verdienen, solange man die Wohnung selber nicht nutzt. Bei einer solchen zeitweisen und kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb müssen aber unbedingt einige Punkte beachtet werden, damit am Ende keine bösen Überraschungen entstehen.
Bevor die Vermietung überhaupt angegangen werden kann, muss geprüft werden, ob diese aufgrund der vertraglichen Bestimmungen überhaupt möglich ist:
Bei Mietwohnungen kommt es einerseits darauf an, ob der Vertrag und damit die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und ob andererseits eine solche Vermietung über Airbnb nicht schon im Mietvertrag ausgeschlossen ist - ein überwiegender Teil der Mietverträge schließt eine Untervermietung explizit aus.
Bei Eigentumswohnungen kommt es auf den Wohnungseigentumsvertrag und die darin festgelegte Widmung der Immobilie an. Im Regelfall sind Eigentumswohnungen in den meisten Fällen für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgerichtet und daher auch mit der Widmung zu Wohnzwecken - das schließt Laut OGH ist eine Vermietung für touristische Zwecke aus.
Die Vermietung für touristische Zwecke bedarf einer Umwidmung des Objekts, z.B. für "Nutzung zu Ferienzwecken" - dabei müssen aber alle Miteigentümer zustimmen.
Weiters sind die folgenden Aspekte zu beachten:
In Österreich fallen sämtliche Tätigkeiten unter die Gewerbeordnung, wenn diese regelmäßig, auf eigene Rechnung und mit einer Gewinnerzielungsabsicht verfolgt werden.
Im Grunde kann die Vermietung über Airbnb und vergleichbare Plattformen in Form der Zimmervermietung mit Gewerbeschein oder ohne Gewerbeschein erfolgen:
Wenn Sie auf Airbnb eine Wohnung gewinnbringend und regelmäßig vermieten wollen, dann handelt es sich um eine Tätigkeit, für die eine Gewerbeberechtigung nötig ist.
Wenn es sich um eine bloße Raumvermietung ohne Verpflegung, Wäscheservice und sonstige Dienstleistungen handelt, ist dafür kein Gewerbeschein nötig.
Je nach Umfang der Vermietung und Höhe der Einkünfte müssen auch Umsatzsteuer und Einkommensteuer ans Finanzamt abgeführt werden.
In Sachen Abgaben beachtet werden, dass es durch den Vermieter abzuführende regional unterschiedliche Tourismusabgaben wie Orts- oder Kurtaxe gibt.
Zu einer grundlegenden Änderung für Vermieter wird es in Österreich in Sachen Vermittlung an potenzielle Mieter durch Immobilienmakler kommen:
Das Bestellerprinzip - auch Auftraggeberprinzip - wird voraussichtlich ab Januar 2023, spätestens aber mit Frühjahr 2023, Gültigkeit erlangen:
Sowohl bei Vermietung als auch bei Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie in Österreich sind Sie als Vermieter, Verpächter oder Verkäufer dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen.
Diese Vorschrift gilt für Gebäude oder Nutzungsobjekte und betrifft daher:
Der Energieausweis ist ein Dokument, das künftige Mieter über die zu erwartenden Verbrauchskosten informiert. Dabei ist zu beachten:
Wenn die Vorlage oder Aushändigung des Energieausweises unterlassen wird, kann das Konsequenzen für den Vermieter haben:
Die erste Überlegung sollte immer der Frage gewidmet sein, ob sich im individuellen Fall die Vermietung auch lohnt, vorrangig in mittel- und langfristiger Hinsicht, oder ob ein Verkauf besser wäre. Diese entscheidende Frage sollte als Erstes sehr gut überlegt und abgewogen werden.
Wenn es sich so darstellt, dass die Vermietung lohnt, können Sie sich den nächsten Schritten widmen. Zunächst können Sie sich auf die Suche nach einer Hausverwaltung begeben, wenn Sie das Prozedere des Vermietens nicht selbst übernehmen und abwickeln möchten. Dabei müssen Kosten und Nutzen entsprechend abgewogen werden.
Weiters wird dann ein Mietpreis festgelegt - welcher Preis für die Vermietung des betreffenden Objekts angemessen ist, können Sie anhand der alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte und der ortsüblichen Mietpreise herausfinden.
Konkret empfiehlt sich bei der Vermietung eine strukturierte Vorgehensweise, wobei die folgenden Schritte sinnvoll sind:
Wenn Sie vermieten, müssen Sie beim Finanzamt einen Nachweis als Grundlage für die steuerliche Bemessung einreichen. Bei Vermietung dient dazu die sogenannte Prognoserechnung.
Diese muss bestimmte Angaben enthalten und Auskünfte geben, die plausibel und nachvollziehbar sind.
Alle Details zum Thema und eine kostenlose Vorlage für die Prognoserechnung im praktischen Excel-Format finden Sie hier:
Um die durch Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie bedingte Wertminderung dieser zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Zu beachten:
Diese steuerliche Absetzbarkeit richtet sich nach den Herstellungs- und Anschaffungskosten der betreffenden Immobilie. Je nach Zeitpunkt der Erstvermietung oder -verpachtung gelten unterschiedliche Regelungen und Prozentsätze.
Wenn im Zuge einer Vermietung laufend Verluste anstatt von Gewinnen entstehen, nennt sich das im Steuerrecht "Liebhaberei".
Wenn dieser Fall zutrifft, wird die Vermietung von der Finanzbehörde nach folgendem Gesichtspunkt geprüft:
Ist kein Gesamtgewinn zu erwarten, wird die Tätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft. Das hat für den Vermieter steuerliche Konsequenzen.
Wenn Sie für die Vermietung Ihrer Immobilie und die Abwicklung der Schritte im Vorfeld dieser einen Makler beauftragen, kann sich das durchaus für Sie auszahlen - insbesondere unter folgenden Gesichtspunkten:
Bei einer Vermietung gibt es Risikopotenziale in Bezug auf künftige Mieter, die man tunlichst vermeiden möchte. Vor allem gilt es zu verhindern, dass man an Mietnomaden gerät oder anderweitig durch Umstände oder Eigenschaften beim potenziellen Mieter Probleme ins Haus stehen.
Damit Sie sich von Anfang so weit wie möglich absichern können, sollten Sie sich vom potenziellen Mieter entsprechende Nachweise und Auskünfte geben lassen. Insbesondere durch die folgenden Daten können Sie sich schon ein klareres Bild der Person und ihrer zu erwartenden Mietereigenschaften bilden:
Um weiteres Risikopotenzial einzugrenzen und allfällig relevante Informationen zu erlangen, ist es auch zu empfehlen, sich nach Möglichkeit bei anderen Vermietern regional umzuhören und sich mit diesen entsprechend auszutauschen.
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten sowohl der Vermieter als auch der Mieter.
Bei vielen Vermietungen kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung, in dem die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung und die grundsätzlichen Rechte und Pflichten für beide Seiten geregelt sind:
Abseits des Gültigkeitsbereichs des MRG haben Vermieter in Sachen Mietvertrag und darin gefasster Regelungen in manchen Punkten mehr Spielraum.
Es ist also immer zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich, das heißt entweder Voll- oder Teilanwendungsbereich, des MRG fällt und sich daher entsprechend gänzlich oder teilweise nach den Bestimmungen dieser Gesetzgebung zu richten hat.
Wenn die Vermietung und die Immobilie aufgrund der Rahmenbedingungen und Merkmale in die Bestimmungen des MRG fallen, kann die Anwendbarkeit des MRG vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Daher gilt:
Die Anwendbarkeit des MRG kann vertraglich aber jedenfalls auch auf außerhalb des Anwendungsbereiches liegende Immobilien ausgedehnt werden. Das heißt:
Eine der wichtigsten Fragen beim Vermieten ist die Frage nach der Miethöhe - sowohl bezüglich angemessener als auch hinsichtlich zulässiger Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag vorgeschrieben wird.
Die Gesamtmiete setzt immer aus den folgenden Komponenten zusammen:
Wie hoch nun der Hauptmietzins sein darf, hängt hauptsächlich von der Frage ab, ob die Immobilie in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Wenn das der Fall ist, wird je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Mietzinsarten herangezogen:
Für Kategorie- und Richtwertmietzins ist ausschlaggebend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft ist. Dennoch gibt es auch dabei viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu einem abweichenden Mietzins führen können.
Befristungsabschlag:
Zu beachten ist, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses im Regelfall auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.
Für die Kategoriebeträge in der Miete wird gemäß § 15a MRG in die vier Ausstattungskategorien A, B, C und D mit jeweiligen Merkmalen, siehe unterhalb, unterteilt.
Der seit 1. April 2022 gültige Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat beträgt:
Zu beachten: Eine Wohnung kann auch einer höheren Kategorie zugeordnet werden, obwohl ein Ausstattungsmerkmal fehlt. Das geht, wenn das fehlende Merkmal durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Kategorie aufgewogen werden - aber:
Die Wohnung muss sich in brauchbarem Zustand befinden und eine Mindestgröße von 30m² haben. Weiters muss die Wohnung folgende Merkmale aufweisen:
Für Kategorie B muss die Wohnung:
Um noch in Kategorie C zu fallen, muss die Wohnung:
Ist eines oder sind beide der folgenden Merkmale erfüllt, wird die Wohnung automatisch zur Kategorie D gezählt:
Weiters gehören zu Kategorie D alle Wohnungen, die bei Mietvertragsbeginn in unbrauchbarem Zustand waren bzw. sind. Dabei gilt:
Der angemessene Hauptmietzins gilt für Wohnungen, die folgende Merkmale erfüllen:
Beim angemessenen Hauptmietzins muss es sich weiters um einen Betrag handeln, der für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand als angemessenen anzusehen ist. Die Errechnung dabei geschieht durch Vergleich von ortsüblichen Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen.
Eine Ausnahme bei der zulässigen Höhe des Mietzinses kann es in bestimmten Fällen in Häusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, geben:
Der Richtwertmietzins wird für Wohnungen herangezogen, für die keine Kategorieobergrenzen gelten und kein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Der Richtwertmietzins stellt dabei keine Höchstgrenze für den Mietpreis dar, sondern ist eine Norm, die für eine Wohnung mit bestimmten Merkmalen festgelegt wird. Die mietrechtliche Normwohnung erfüllt die folgenden Merkmale:
Von den allgemeinen Richtwerten werden dann die jeweilige Wohnung geltende Zu- oder Abschläge hinzugerechnet oder abgezogen:
Wenn die Wohnung aufgrund der Ausstattungsmerkmale nicht der Kategorie A entspricht, kommt es zu Abschlägen:
Für jedes Bundesland sind gesonderte Richtwerte festgelegt, diese werden alle zwei Jahre erhöht. Die seit 1. April 2022 gültigen Richtwerte betragen je Bundesland ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer in Euro pro Quadratmeter:
Wien | 6,15 |
Burgenland | 5,61 |
Kärnten | 7.20 |
Niederösterreich | 6,31 |
Oberösterreich | 6,66 |
Salzburg | 8,50 |
Steiermark | 8,49 |
Tirol | 7,50 |
Vorarlberg | 9.44 |
Quelle der Angaben: Sozialministerium (BMSGPK)
Eine Erhöhung des Mietzinses ist grundsätzlich nur durch eine vertraglich verankerte Wertsicherungsklausel möglich!
Mit dem Online-Wertsicherungsrechner (Indexrechner) der Statistik Austria kann die Berechnung der Wertsicherung vorgenommen werden. Damit lassen sich die Veränderungen des Verbraucherpreisindexes und der damit verbundenen Mietzinsbeiträge einfach ermitteln.
Hinsichtlich Kündigung eines Mietvertrags gibt es grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden:
In Sachen vermieterseitiger Kündigung eines Mietverhältnisses kommt es zunächst darauf an, ob die Wohnung und damit der Mietvertrag dem MRG unterliegt - denn:
Hier gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe gemäß § 30 MRG. Der Anlass zur Kündigung muss einem dieser wichtigen Gründe entsprechen, damit die Kündigung auch zulässig ist. Vor allem sind das:
Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss auch schriftlich oder gerichtlich, je nach Grund, gekündigt werden. Zu beachten ist dabei die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Außerdem:
Bei befristeten Mietverträgen, die dem MRG unterliegen (Voll- oder Teilanwendungsbereich), kann nach folgendem Schema gekündigt werden:
Wenn der Mietvertrag befristet ist und zur Gänze aus dem MRG ausgenommen ist, dann gilt grundsätzlich:
Zu beachten: Kündigungen von Mietverträgen sollten immer schriftlich, am besten anhand eines eingeschriebenen Briefs, erfolgen:
Es ist grundsätzlich immer zu empfehlen, in Sachen Kündigung von bestehenden Mietverträgen rechtlichen Beistand einzuholen, um Fehler bei der Kündigung und dadurch ein langwierigeres Prozedere bis hin zu Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
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Von A wie Angebot bis Z wie Zimmervermietung:
Grundsätzlich gilt: Sobald Sie eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts:
Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:
Außerdem ist bei privater Vermietung zu beachten, in welchem Ausmaß und in welchen Rahmenbedingungen diese stattfindet:
Weiters sind noch allfällige Beschränkungen oder Verbote zu beachten: Wenn Mieter ihre Mietwohnung privat weitervermieten möchten, muss das durch die Besitzer gestattet sein und diese Überlassung an Dritte darf nicht durch ein im Mietvertrag festgelegtes Untermietverbot untersagt sein.
Bei der Vermietung spricht man vom Überlassen von Wohnraum zur reinen Nutzung, bei der Verpachtung von der gewerblichen Überlassung von Immobilie und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung zur Benutzung im Sinne der Generierung von Umsätzen.
Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern um eine Vermietung mit gewerblichen Interessen als Impulsgeber, kann entsprechend von gewerblicher Vermietung gesprochen werden.
Grundsätzlich wird unterschieden zwischen:
Ein Pachtvertrag zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietung herangezogen werden kann.
Das bedeutet: Die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich nach den jeweiligen Rahmenbedingungen und der Größenordnung der Vermietung, dem kommerziellen Interesse dahinter und somit der gewerblichen Ausgestaltung. Das trifft z.B. bei Vermietung als Geschäftsmodell eines Unternehmers und von Unternehmen zu.
Wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die seine Vermietung der Umsatzsteuerpflicht!
Ändern sich diese Verhältnisse beim vermietenden Unternehmer, also wenn dieser von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung oder umgekehrt wechselt, dann sind die Vorsteuern zu berichtigen.
Hier muss abgegrenzt werden, in welchem Ausmaß und unter welchen Rahmenbedingungen die Vermietung stattfindet:
Hier muss gemäß Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG) unterschieden werden, ob die Vermietung als Teil der gewerblichen Tätigkeit der Land- und Forstwirtschaft stattfindet, oder es sich um eine bloße Vermietung von bis zu fünf Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen wie Verpflegung der Gäste außerhalb aller land- oder forstwirtschaftlichen Tätigkeiten handelt. Das BFG gibt dazu die folgende Interpretation und Klarstellung:
Deshalb ist festzuhalten, dass die Vermietung als Nebentätigkeit zur Land- oder Forstwirtschaft nur als solche gewerbliche zählt, wenn die für einen Bauernhof typischen und eben diesem "Urlaub auf dem Bauernhof“ seine besondere Attraktivität verleihenden Einrichtungen vorhanden sind und angeboten werden. Diese Klarstellung bedeutet somit auch:
Gesamte Rechtsvorschrift für Mietrechtsgesetz (MRG):
Tagesaktuelle Fassung im RIS
Gesamte Rechtsvorschrift für Einkommensteuergesetz 1988 (EStG):
Tagesaktuelle Fassung im RIS
Gesamte Rechtsvorschrift für Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB):
Tagesaktuelle Fassung im RIS
Gesamte Rechtsvorschrift für Richtwertgesetz (RichtWG):
Tagesaktuelle Fassung im RIS
Erkenntnis des BFG (RV/3100413/2012):
Einkunftsart bei der Vermietung von 5 Appartements (Ferienwohnungen)
Wertsicherungsrechner (Indexrechner):
Statistik Austria