Wohnung vermieten in Österreich

Sie möchten Ihre Wohnung vermieten? Nachstehend haben wir das Wichtigste rund um die Wohnungsvermietung in Österreich für Sie zusammengefasst.

Themenübersicht

Auf unseren Detailseiten haben wir alle Informationen rund um das Thema: "Vermietung" für Sie zusammengetragen:

Zusammenfassung

Vermietung | Verpachtung


Wohnungs- und Hauseigentümer können unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen und Pflichten die betreffende Immobilie jederzeit vermieten. Das gilt auch für die Verpachtung von Immobilien.

Möchte man eine Immobilie vermieten, muss zunächst die Frage beantwortet werden, ob eine Vermietung auch mittel- und langfristig sinnvoll ist, oder ob ein Verkauf der Immobilie im betreffenden Fall lohnender wäre.

Stellt sich die Vermietung in Abwägung aller zu erwartenden Kosten und der Mieteinnahmen als lohnend heraus, kann die Vermietung des Objekts konkret angegangen werden - dabei sollte man wie auf dieser Seite beschrieben Schritt für Schritt vorgehen, um das bestmögliche Mietverhältnis mit seiner Immobilie zu gewährleisten.

Vor allem die folgenden Fragen spielen eine grundlegende Rolle hinsichtlich geplanter Vermietung:

  • Macht es Sinn, mit Makler zu vermieten?
    Das kann einige Vorteile für Sie als Mieter mit sich bringen - es muss aber auch das ab 2023 gültige Bestellerprinzip beachtet werden, aufgrund dessen ab dann Sie die Maklerkosten zur Gänze tragen müssen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.
  • Unterliegt die Immobilie und damit der Mietvertrag dem MRG?
    Wenn die zur Vermietung vorgesehene Liegenschaft dem Mietrechtsgesetz unterliegt, bringt das viele grundlegende Vorschriften, Bestimmungen und Einschränkungen in Sachen Kündigung, Miethöhe, usw. mit sich.
  • Wie hoch darf die verlangte Miete sein?
    Je nach Anwendung des MRG oder Ausnahme aus diesem gibt es Richtwerte oder Höchstgrenzen bei der zulässigen Miethöhe. Weiters werden entweder Kategoriemietzins nach Merkmalen und Ausstattung, Richtwertmietzins nach gesetzlicher Vorgabe oder angemessener Mietzins nach regionalen Gegebenheiten angesetzt. Außerdem ist zu beachten, dass für die Indexangleichung der Miete laut Verbraucherindex und daraus resultierenden Anpassungen des Mietzinses auch eine Wertsicherungsklausel im Vertrag vorhanden sein muss.
  • Ist ein Energieausweis nötig?
    Es muss ein Energieausweis erstellt und ausgehändigt werden - andernfalls drohen Konsequenzen und Strafen.
  • Wie kann der optimale Mieter gefunden werden?
    Verschiedene Faktoren spielen eine Rolle, wenn es darum geht, den idealen Mieter zu erkennen. Beachten Sie dabei die in diesem Beitrag angeführten Punkte und lassen Sie sich vom Vermieter jedenfalls die nötigen Daten und Unterlagen übermitteln.
  • Wie kann ein Mietverhältnis wieder gekündigt werden?
    Auch dabei kommt es zunächst darauf an, ob Immobilie und daher der Mietvertrag dem Vollanwendungs- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder ob die Immobilie gänzlich davon ausgenommen ist. Weiters müssen vor allem im Anwendungsbereich des MRG und bei unbefristeten Verträgen die zulässigen Kündigungsgründe beachtet werden.

Im Zuge der Vermietung ist dann zu beachten, welche Art der Vermietung und welcher Umfang dabei vorliegt. Unterschieden wird:

  • Private Vermietung
  • Gewerbliche Vermietung

Privatvermietung

Die private Vermietung ist grundsätzlich die Überlassung von (Wohn-) Raum zur privaten Nutzung, ohne dass dabei weitere Nebenleistungen erbracht werden, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Wenn die Einkünfte aus privater Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:

  • Wenn neben anderen steuerpflichtigen Einkünften jene aus der Vermietung unter 730 Euro im Jahr liegen, entfällt im Regelfall die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung, das richtet sich nach etwaigen weiteren Einkünften und der Gesamtsumme aus allen Einkünften.

Gewerbliche Vermietung

Die gewerbliche Vermietung bedeutet eine Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von allfälliger Ausstattung sowie vorhandener Betriebsmittel.

Bei gewerblicher Vermietung wird daher auch von Verpachtung gesprochen und sie geschieht im Regelfall anhand eines Pachtvertrags. Das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich vorwiegend nach den Aspekten Rahmenbedingungen und Größenordnung, dem kommerziellen Interesse an der Vermietung und gewerblicher Intention, wenn die Vermietung ein Geschäftsmodell von einem Unternehmer oder Unternehmen ist.

Besteuerung

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie unterliegen der Einkommenssteuer. Daher müssen auch die Einkommensteuererklärung samt Beilage beim Finanzamt eingereicht werden.

Außerdem unterliegen die Umsätze je nachdem, ob die Vermietung privat oder gewerblich erfolgt, verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Wer darf eine Wohnung vermieten?

Vermietung | Verpachtung | Bestimmungen


Grundsätzlich kann jede Person unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und etwaiger vertraglicher Beschränkungen - beispielsweise durch ein Untermietverbot, wenn man selber Mieter ist - eine Immobilie vermieten:

  • Besitzern eines Wohnobjekts steht es frei, dieses zu vermieten.
  • Konkret können Wohnungs- und Hauseigentümer unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen und Pflichten die betreffende Immobilie jederzeit vermieten.
  • Das gilt auch für die Verpachtung von Immobilien.

Art der Vermietung

Privatvermietung | Gewerbliche Vermietung | Abgrenzung


Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte, die durch Vermietung erzielt werden, der Einkommensteuer. Das gilt genauso für die entgeltliche Überlassung in Form einer Verpachtung.

Bezüglich Art der Vermietung und Rahmenbedingungen, in welchen die Vermietung stattfindet, muss aber zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden werden:


Privatvermietung

Grundsätzlich gilt: Sobald Sie eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts:

  • Dazu müssen Sie kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel zur Einkommensteuer beim Finanzamt beantragen.
  • Das fällt nur bei Unterschreiten der Grenze, siehe unten, weg.

Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:

  • Wenn neben anderen steuerpflichtigen Einkünften jene aus der Vermietung unter 730 Euro im Jahr liegen und die Summe der steuerpflichtigen Einkommen unter 12.000 Euro bleibt, entfällt die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung.
  • Beträgt das Einkommen insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro im Jahr, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Außerdem ist bei privater Vermietung zu beachten, in welchem Ausmaß und in welchen Rahmenbedingungen diese stattfindet:

  • Zu privaten Einkünften aus Vermietung zählt die reine Zimmervermietung ohne Nebenleistungen (z.B. Frühstück, Reinigung oder andere Nebenleistungen).
  • Das gilt aber nur bei Vermietung von maximal zehn Fremdenbetten.
  • Werden mehr als zehn Fremdenbetten vermietet, wird eine gewerbliche Vermietung angenommen und die Einkünfte daraus werden dementsprechend als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb angesehen.
  • Aber - auch die Appartmentvermietung und Vermietung von Ferienwohnungen kann unter die private Vermietung fallen: Wenn bis zu fünf Appartments mit Kochgelegenheit laufend oder auch zeitweise kurzfristig vermietet werden, ohne dass dabei weitere Nebenleistungen wie Verpflegung erbracht werden. Das gilt beispielsweise aufgrund einer Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts auch für den klassischen Urlaub auf dem Bauernhof. Mehr dazu im nachfolgenden Kapitel.

Beschränkungen

Bei privater Vermietung sind aber auch allfällige Beschränkungen oder Verbote zu beachten: Wenn Mieter ihre Mietwohnung privat weitervermieten möchten, muss das durch die Besitzer gestattet sein und diese Überlassung an Dritte darf nicht durch ein im Mietvertrag festgelegtes Untermietverbot untersagt sein.


Gewerbliche Vermietung

Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern gewerbliche Interessen dahinterstehen, kann entsprechend auch von der gewerblichen Vermietung gesprochen werden.

Die gewerbliche Vermietung bedeutet eine Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von vorhandenen Betriebsmitteln bzw. (technischer) Ausstattung.

Im Regelfall geschieht die gewerbliche Vermietung anhand eines Pachtvertrags und zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietung herangezogen werden kann. Bei gewerblicher Vermietung wird daher auch von Verpachtung gesprochen.

Das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich vorwiegend nach den folgenden Aspekten:

  • Rahmenbedingungen der Vermietung
  • Größenordnung der Vermietung
  • Kommerzielles Interesse als Impulsgeber zur Vermietung
  • Gewerbliche Ausgestaltung: Vermietung als Geschäftsmodell, etwa eines Unternehmers

Auch für die Behandlung als gewerbliche Vermietung bestimmend ist das Ausmaß der Vermietung:

  • Zu Einkünften aus einem Gewerbebetrieb zählt die Zimmervermietung (Beherbergung) mit Nebenleistungen (z.B. Verpflegung bei Vermietung von mehr als 10 Betten, tägliche Reinigung bei Vermietung von mehr als 10 Betten, etc.).
  • Daher gilt: Wenn gleichzeitig zur Vermietung von Wohnraum auch Dienstleistungen erbracht werden, die üblicherweise mit der Beherbergung in Zusammenhang stehen, dann liegt eine gewerbliche Vermietung vor.

Apartments & Urlaub am Bauernhof: Welche Art der Vermietung?

Ferienwohnungen | Urlaub bei land- & forstwirtschaftlichen Betrieben


Ist die Vermietung von Apartments, Ferienwohnung und die Vermietung in Form von Urlaub auf dem Bauernhof nun eigentlich eine private Vermietung oder fallen diese Einkünfte automatisch unter gewerbliche Einkünfte, weil es sich generell um eine gewerbliche Vermietung handelt?

Diese wichtige Frage in Sachen Art der Vermietung und steuerrechtlicher Rahmenbedingungen bedarf einer genaueren Betrachtung:

Insbesondere bei Urlaub auf dem Bauernhof findet diese Vermietung bei einem Gewerbebetrieb gemäß § 21 EStG statt, weil es sich um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb mit entsprechenden Einkünften handelt. Diese unterliegen dementsprechend gemäß § 2 EStG der Einkommensteuer und gelten als gewerbliche Einkünfte, weil sie aus einer gewerblichen Tätigkeit stammen.

  • Nun könnte man also annehmen, dass das automatisch auch für die Einkünfte aus einer Vermietung von Apartments, Ferienwohnungen und im Zuge von Urlaub auf dem Bauernhof gilt.
  • Hier kommt aber die Erläuterung zur Einkunftsart bei Vermietung von bis zu fünf Apartments durch das Bundesfinanzgericht ins Spiel.

Im Zuge der hier angesprochenen Vermietung muss nach Umfang und Rahmenbedingungen abgegrenzt werden - das gilt sowohl für Apartment- und Ferienwohnungsvermietung, als auch für Urlaub auf dem Bauernhof:

  • Wenn bis zu 5 Apartments (Ferienwohnungen) ohne zusätzliche Erbringung von Nebenleistungen wie Verpflegung vermietet werden, dann ist diese Vermietung gemäß Bundesfinanzgericht als private Vermietung anzusehen.

Konkret:

Die allgemein bekannte Bezeichnung als „Urlaub auf dem Bauernhof“ bewirkt noch nicht, dass diese Vermietung automatisch als Vermietung von Ferienwohnungen im gewerblichen Kontext der landwirtschaftlichen Tätigkeit anzusehen ist:

  • Um als Nebentätigkeit zur Land- oder Forstwirtschaft zu zählen, müssen die für einen Bauernhof typischen und eben diesem "Urlaub auf dem Bauernhof“ seine besondere Attraktivität verleihenden Einrichtungen vorhanden sein.
  • Die bloße Vermietung von Apartments durch Land- oder Forstwirte ist seitens der Finanzverwaltung den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG zuzuordnen und nicht den gewerblichen Einkünften aus der Land- oder Forstwirtschaft, solange die Vermietung nicht im Rahmen des Gewerbebetriebes erfolgt.
  • In den Einkommensteuerrichtlinien ist auch festgehalten, dass das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung darstellt.
  • Daher ist die bloße Vermietung von bis zu fünf Apartments oder Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen noch nicht als gewerbliche Vermietung anzusehen, sondern stellt eine private Vermietung dar.

Ferienwohnungen & Urlaub auf dem Bauernhof als Privatvermietung: Begründung

Klarstellung zur Vermietung durch das Bundesfinanzgericht

In der Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts zur Vermietung von bis zu fünf Apartments (Ferienwohnungen) sowie der Vermietung in diesem Ausmaß im Zuge von Urlaub am Bauernhof wird die folgende Klarstellung und Erläuterung zur (steuer-) rechtlichen Einordnung formuliert:

  • Für die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung des Bestandgegenstandes beschränkt oder ob, in welcher Art und in welchem Ausmaß, sie darüber hinausgeht.
  • Eine Ferienwohnungsvermietung, bei der keinerlei Verpflegung der Gäste und keine tägliche Wartung der Zimmer stattfindet, führt erst dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn eine verhältnismäßig größere Zahl von Wohnungen eine Tätigkeit bedingt, die über jene Tätigkeit, wie sie mit der bloßen Nutzungsüberlassung von Räumen üblicherweise verbunden ist, deutlich hinausgeht.

Wenn also maximal 5 Apartments, Ferienwohnungen oder solche im Zuge von Urlaub auf dem Bauernhof ohne weitere Nebenleistungen laufend oder zeitweise (saisonal) kurzfristig vermietet werden, gilt diese Vermietung als private Vermietung und die Einkünfte daraus sind nicht als gewerbliche Einkünfte zu betrachten.

Lohnt sich die Vermietung?

Vermietung | Sinnhaftigkeit


Die Frage nach Vorteilen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie kann nur mit Blick auf bestimmte Kriterien im individuellen Fall beantwortet werden:

  • Welche Rendite ist im Zuge der Vermietung zu erwarten?
  • Kann das durch die Vermietung gebundene Eigenkapital möglicherweise auf anderem Wege gewinnbringender investiert werden?
  • Ist es geplant oder zumindest möglich, dass Sie die Immobilie in Zukunft für Eigenbedarf nutzen möchten?
  • Mit welchen Kosten ist im Zuge von anstehenden Erhaltungsarbeiten zu rechnen?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Welche Ausstattungsmerkmale bietet die Immobilie?
  • Welche Merkmale bietet die Immobilie in Bezug auf die örtlichen Gegebenheiten und welches Bild ergibt dieser Vergleich?
  • Wie einfach oder schwer ist die Immobilie zum angestrebten Preis zu vermieten?
  • Welche Marktsituation im regionalen Umfeld ist gegeben?
  • Wie sieht es mit der Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien aus?

Für jede geplante Vermietung ist es unbedingt zu empfehlen, eine detaillierte Kalkulation durchzuführen und alle Faktoren und möglichen Kostenquellen genau zu betrachten.

Emotionale Faktoren sollten eine sehr untergeordnete Rolle spielen - es zählen einzig und allein Potenzial und Risiko in Sachen zu erwartender Einnahmen und notwendiger Ausgaben.

Verkauf die bessere Option?

Es ist immer zu prüfen, ob sich die individuelle Berechnung der geplanten Vermietung auch wirklich mit den erwarteten Renditen deckt, oder ob ein Verkauf der Immobilie mitunter die bessere Option darstellt - gerade in mittel- bis langfristigerer Hinsicht.

Welche Steuern fallen an?

Vermietung | Steuerrecht


Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie, das betrifft konkret Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen, unterliegen der Einkommenssteuer. Deshalb muss einerseits die Einkommenssteuererklärung und andererseits die gesonderte Beilage für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Je nach Form der Vermietung als Private oder Gewerbliche unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Alle Details zur Versteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfahren Sie hier:

Airbnb Vermietung

Kurzfristige Vermietung | Eigentumswohnungen & Mietwohnungen


Der Gedanke ist verlockend: Die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen überlassen und damit Geld verdienen, solange man die Wohnung selber nicht nutzt. Bei einer solchen zeitweisen und kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb müssen aber unbedingt einige Punkte beachtet werden, damit am Ende keine bösen Überraschungen entstehen.

Bevor die Vermietung überhaupt angegangen werden kann, muss geprüft werden, ob diese aufgrund der vertraglichen Bestimmungen überhaupt möglich ist:


Mietwohnungen

Bei Mietwohnungen kommt es einerseits darauf an, ob der Vertrag und damit die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und ob andererseits eine solche Vermietung über Airbnb nicht schon im Mietvertrag ausgeschlossen ist - ein überwiegender Teil der Mietverträge schließt eine Untervermietung explizit aus.


Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen kommt es auf den Wohnungseigentumsvertrag und die darin festgelegte Widmung der Immobilie an. Im Regelfall sind Eigentumswohnungen in den meisten Fällen für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgerichtet und daher auch mit der Widmung zu Wohnzwecken - das schließt Laut OGH ist eine Vermietung für touristische Zwecke aus.

Die Vermietung für touristische Zwecke bedarf einer Umwidmung des Objekts, z.B. für "Nutzung zu Ferienzwecken" - dabei müssen aber alle Miteigentümer zustimmen.

Weiters sind die folgenden Aspekte zu beachten:


Privatvermietung & gewerbliche Vermietung

In Österreich fallen sämtliche Tätigkeiten unter die Gewerbeordnung, wenn diese regelmäßig, auf eigene Rechnung und mit einer Gewinnerzielungsabsicht verfolgt werden.

Im Grunde kann die Vermietung über Airbnb und vergleichbare Plattformen in Form der Zimmervermietung mit Gewerbeschein oder ohne Gewerbeschein erfolgen:

  • Wenn Sie auf Airbnb eine Wohnung gewinnbringend und regelmäßig vermieten wollen, dann handelt es sich um eine Tätigkeit, für die eine Gewerbeberechtigung nötig ist.

  • Wenn es sich um eine bloße Raumvermietung ohne Verpflegung, Wäscheservice und sonstige Dienstleistungen handelt, ist dafür kein Gewerbeschein nötig.


Steuern & Abgaben

Je nach Umfang der Vermietung und Höhe der Einkünfte müssen auch Umsatzsteuer und Einkommensteuer ans Finanzamt abgeführt werden.

In Sachen Abgaben beachtet werden, dass es durch den Vermieter abzuführende regional unterschiedliche Tourismusabgaben wie Orts- oder Kurtaxe gibt.

Das Bestellerprinzip

Maklerkosten | Auftraggeberprinzip


Zu einer grundlegenden Änderung für Vermieter wird es in Österreich in Sachen Vermittlung an potenzielle Mieter durch Immobilienmakler kommen:

Das Bestellerprinzip - auch Auftraggeberprinzip - wird voraussichtlich ab Januar 2023, spätestens aber mit Frühjahr 2023, Gültigkeit erlangen:

  • Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung muss der erste Auftraggeber eines Maklers die anfallende Maklergebühr, das sind die allgemein als Maklerprovision bekannten Kosten, zahlen.
  • Dabei muss der jeweilige Auftraggeber die Gebühr alleine und vollständig übernehmen.

Ist ein Energieausweis erforderlich?

Vermietung | Vorschriften


Sowohl bei Vermietung als auch bei Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie in Österreich sind Sie als Vermieter, Verpächter oder Verkäufer dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen.

Diese Vorschrift gilt für Gebäude oder Nutzungsobjekte und betrifft daher:

  • Häuser
  • Wohnungen
  • Geschäftsräumlichkeiten

Der Energieausweis ist ein Dokument, das künftige Mieter über die zu erwartenden Verbrauchskosten informiert. Dabei ist zu beachten:

  • Diese Informationspflicht gilt grundsätzlich bereits für und in Immobilieninseraten.
  • Daher muss dem potenziellen Mieter, Pächter oder Käufer bereits Einsicht in den Energieausweis gewährt werden, bevor dieser den betreffenden Vertrag unterzeichnet.

Folgen für Vermieter bei Missachtung der Energieausweis-Regelung

Wenn die Vorlage oder Aushändigung des Energieausweises unterlassen wird, kann das Konsequenzen für den Vermieter haben:

  • Bei entsprechendem Vorgehen gegen den Vermieter kann es sowohl zu gewährleistungs- als auch schadenersatzrechtlichen Folgen kommen.
  • Außerdem drohen aufgrund der Bestimmungen bei Verstoß gegen die Pflichten auch Verwaltungsstrafen.

Erste Schritte beim Vermieten

Vermietung | Verpachtung | Ablauf


Die erste Überlegung sollte immer der Frage gewidmet sein, ob sich im individuellen Fall die Vermietung auch lohnt, vorrangig in mittel- und langfristiger Hinsicht, oder ob ein Verkauf besser wäre. Diese entscheidende Frage sollte als Erstes sehr gut überlegt und abgewogen werden.

Wenn es sich so darstellt, dass die Vermietung lohnt, können Sie sich den nächsten Schritten widmen. Zunächst können Sie sich auf die Suche nach einer Hausverwaltung begeben, wenn Sie das Prozedere des Vermietens nicht selbst übernehmen und abwickeln möchten. Dabei müssen Kosten und Nutzen entsprechend abgewogen werden.

Weiters wird dann ein Mietpreis festgelegt - welcher Preis für die Vermietung des betreffenden Objekts angemessen ist, können Sie anhand der alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte und der ortsüblichen Mietpreise herausfinden.

Konkret empfiehlt sich bei der Vermietung eine strukturierte Vorgehensweise, wobei die folgenden Schritte sinnvoll sind:

Schritt für Schritt zur Vermietung

  1. Hausverwaltung oder Makler: Wenn Sie die Vermietung und das Prozedere dabei nicht selbst abwickeln und weiter betreuen möchten, suchen Sie sich eine Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen entsprechende Hausverwaltung oder einen solchen Immobilienmakler und beauftragen diese(n) mit der Vermietung.
  2. Miethöhe: Bestimmen Sie die angemessene Miethöhe für das Objekt, auch unter Beachtung aller kostenrelevanter Faktoren.
  3. Ausschreibung des Objekts: Erstellen und schalten Sie eine aussagekräftige Anzeige für das Objekt.
  4. Besichtigungen und Vorauswahl: Führen Sie mit den ersten Interessenten Besichtigungen durch und treffen Sie danach eine erste Vorauswahl, wer von den Interessenten ihren Vorstellungen am besten entspricht.
  5. Mieterauskünfte: Lassen Sie sich von den Interessenten in Ihrer engeren Auswahl eine Mieterselbstauskunft geben und prüfen Sie die jeweiligen Referenzen.
  6. Persönliches Gespräch: Laden Sie nach den bisherigen Schritten den oder die ausgewählten Bewerber gegebenenfalls zu einem persönlichen Gespräch ein, im Zuge dessen auch alle noch offenen Fragen und wichtigen Punkte persönlich besprochen und geklärt werden. Das schafft zusätzlich eine vertrauensvolle Basis für das bevorstehende Vertragsverhältnis mit Ihrem Mieter.
  7. Mietvertrag: Erstellen Sie einen passenden Mietvertrag mit allen nötigen und relevanten Punkten (z.B. auch Kautionsvereinbarung) und schließen Sie diesen schriftlichen Vertrag mit ihrem zukünftigen Mieter ab.
  8. Kaution: Lassen Sie sich im Zuge der Vertragsunterzeichnung auch gleich die festgelegte Kaution überweisen bzw. vereinbaren Sie mit dem Mieter die Anweisung der Kaution.
  9. Übergabe und Protokoll: Erstellen Sie im Zuge der Wohnungsübergabe an den Mieter ein Übergabeprotokoll und händigen dieses auch dem neuen Mieter aus.

Prognoserechnung

Vermietung | Steuerlicher Nachweis beim Finanzamt


Wenn Sie vermieten, müssen Sie beim Finanzamt einen Nachweis als Grundlage für die steuerliche Bemessung einreichen. Bei Vermietung dient dazu die sogenannte Prognoserechnung.

Diese muss bestimmte Angaben enthalten und Auskünfte geben, die plausibel und nachvollziehbar sind.

  • Vor allem dient die Rechnung auch der Verhinderung der Einstufung als steuerrechtliche Liebhaberei.
  • Das Finanzamt nimmt bei einer Vermietung von Eigenheimen oder Wohnungen grundsätzlich eine Liebhaberei an.
  • Damit dieser Tatbestand widerlegt werden kann, muss die Prognoserechnung ein positives Gesamtergebnis gemäß § 1 Abs. 2 LVO 1993 zeigen.

Alle Details zum Thema und eine kostenlose Vorlage für die Prognoserechnung im praktischen Excel-Format finden Sie hier:

Mit oder ohne Makler vermieten?

Vermietung | Immobilienmakler


Wenn Sie für die Vermietung Ihrer Immobilie und die Abwicklung der Schritte im Vorfeld dieser einen Makler beauftragen, kann sich das durchaus für Sie auszahlen - insbesondere unter folgenden Gesichtspunkten:

Vorteile der Vermietung mit Makler

  • Bewerbung des Objekts: Die Immobilie wird durch den Makler professionell am Markt beworben. Das steigert die Qualität der Präsentation von Immobilie und deren Merkmalen und damit auch die qualifizierten Anfragen und Ihre Auswahlmöglichkeiten.
  • Zeitersparnis: Im Zuge der Abwicklung durch den Makler haben Sie eine, je nach Ausmaß der Anfragen mitunter sehr große, Zeitersparnis bei der Durchführung der Besichtigungen.
  • Praxiserfahrung: Der Makler hat eine hohe Erfahrung bei der Mieterauswahl und der Einholung der Mieterselbstauskünfte. Auch das steigert für Sie die Qualität der infrage kommenden Bewerbungen und bringt Ihnen zusätzliche Zeitersparnis.
  • Know-how bei Verträgen: Der Makler bringt Expertise im Aufsetzen eines vermieterfreundlichen Mietvertrags mit. Das stellt sicher, dass Ihre Interessen vertraglich festgehalten und gewahrt sind, außerdem stellt es die Vertragsbasis der Vermietung für Sie auf rechtlich solide Beine.
  • Übernahme von Aufgaben: Die Erledigung sämtlicher Verwaltungsaufgaben bis zur Abwicklung der Wohnungsübergabe wird vom Makler übernommen und betreut. Das bringt Ihnen eine große Zeitersparnis und zusätzliche Sicherheit durch die Erfahrung, die der Makler bei der Abwicklung dieser Aufgaben mitbringt.

Wie erkennt man den idealen Mieter?

Vermietung | Mieter | Auswahl


Bei einer Vermietung gibt es Risikopotenziale in Bezug auf künftige Mieter, die man tunlichst vermeiden möchte. Vor allem gilt es zu verhindern, dass man an Mietnomaden gerät oder anderweitig durch Umstände oder Eigenschaften beim potenziellen Mieter Probleme ins Haus stehen.

Damit Sie sich von Anfang so weit wie möglich absichern können, sollten Sie sich vom potenziellen Mieter entsprechende Nachweise und Auskünfte geben lassen. Insbesondere durch die folgenden Daten können Sie sich schon ein klareres Bild der Person und ihrer zu erwartenden Mietereigenschaften bilden:

  • Gehaltsnachweise bzw. Nachweise über vorhandene regelmäßige Einkünfte
  • Selbstauskunft des Mieters
  • Kopie der Ausweisdokumente, Personaldokumente

Um weiteres Risikopotenzial einzugrenzen und allfällig relevante Informationen zu erlangen, ist es auch zu empfehlen, sich nach Möglichkeit bei anderen Vermietern regional umzuhören und sich mit diesen entsprechend auszutauschen.

  • Außerdem sollte bei Unstimmigkeiten in der Person oder den Unterlagen des potenziellen Mieters unbedingt sofort genauer nachgefragt und entsprechende Auskunft eingeholt werden.

Was ist beim Mietvertrag zu beachten?

Vermietung | Vertrag


Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten sowohl der Vermieter als auch der Mieter.

Bei vielen Vermietungen kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung, in dem die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung und die grundsätzlichen Rechte und Pflichten für beide Seiten geregelt sind:

Abseits des Gültigkeitsbereichs des MRG haben Vermieter in Sachen Mietvertrag und darin gefasster Regelungen in manchen Punkten mehr Spielraum.

Es ist also immer zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich, das heißt entweder Voll- oder Teilanwendungsbereich, des MRG fällt und sich daher entsprechend gänzlich oder teilweise nach den Bestimmungen dieser Gesetzgebung zu richten hat.

Anwendung des MRG

Wenn die Vermietung und die Immobilie aufgrund der Rahmenbedingungen und Merkmale in die Bestimmungen des MRG fallen, kann die Anwendbarkeit des MRG vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Daher gilt:

  • Ist gemäß Bestimmungen eine Anwendbarkeit des MRG und der darin festgelegten Regelungen gegeben, muss sich der Mietvertrag auch entsprechend daran orientieren und allfällige andere, den Bestimmungen des MRG widersprechende, Regelungen im Mietvertrag sind ungültig.

Die Anwendbarkeit des MRG kann vertraglich aber jedenfalls auch auf außerhalb des Anwendungsbereiches liegende Immobilien ausgedehnt werden. Das heißt:

  • Die Anwendung der Bestimmungen des MRG kann auch für außerhalb des festgelegten Anwendungsbereichs oder Teilbereichs liegende Vertragsverhältnisse vereinbart werden - dabei gibt es keine Beschränkungen und diese vertragliche Festlegung ist somit bedenkenlos möglich.

Wie hoch darf die Miete sein?

Vermietung | Mietpreis


Eine der wichtigsten Fragen beim Vermieten ist die Frage nach der Miethöhe - sowohl bezüglich angemessener als auch hinsichtlich zulässiger Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag vorgeschrieben wird.

Die Gesamtmiete setzt immer aus den folgenden Komponenten zusammen:

  • Hauptmietzins
  • Betriebskosten
  • Allfällige besondere Aufwendungen, z.B. Betriebskosten für den Aufzug (anteilig)
  • Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  • Umsatzsteuer (im Regelfall iHv 10 %. Für Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ-Stellplätze beträgt die USt 20 %)

Wie hoch nun der Hauptmietzins sein darf, hängt hauptsächlich von der Frage ab, ob die Immobilie in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Wenn das der Fall ist, wird je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Mietzinsarten herangezogen:

  1. Kategoriemietzins
  2. Angemessener Mietzins
  3. Richtwertmietzins


Für Kategorie- und Richtwertmietzins ist ausschlaggebend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft ist. Dennoch gibt es auch dabei viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu einem abweichenden Mietzins führen können.

Befristungsabschlag:
Zu beachten ist, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses im Regelfall auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.


Kategoriemietzins

Für die Kategoriebeträge in der Miete wird gemäß § 15a MRG in die vier Ausstattungskategorien A, B, C und D mit jeweiligen Merkmalen, siehe unterhalb, unterteilt.

Aktueller Kategoriemietzins:

Der seit 1. April 2022 gültige Kategoriebetrag je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat beträgt:

  • Ausstattungskategorie A: 3,80 Euro
  • Ausstattungskategorie B: 2,85 Euro
  • Ausstattungskategorie C: 1,90 Euro
  • Ausstattungskategorie D: 0,95 Euro

Zu beachten: Eine Wohnung kann auch einer höheren Kategorie zugeordnet werden, obwohl ein Ausstattungsmerkmal fehlt. Das geht, wenn das fehlende Merkmal durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren Kategorie aufgewogen werden - aber:

  • Es darf sich beim fehlenden Merkmal nicht um die Badegelegenheit handeln.

Die Wohnung muss sich in brauchbarem Zustand befinden und eine Mindestgröße von 30m² haben. Weiters muss die Wohnung folgende Merkmale aufweisen:

  • Zimmer, Küche oder Kochnische und Vorraum
  • WC und zeitgemäße Badegelegenheit im Inneren der Wohnung
  • Mit vorhandener Zentral- oder Etagenheizung beheizbar

Für Kategorie B muss die Wohnung:

  • In brauchbarem Zustand sein
  • Über Zimmer, Küche oder Kochnische und Vorraum verfügen
  • WC und zeitgemäße Badegelegenheit im Inneren der Wohnung müssen vorhanden sein

Um noch in Kategorie C zu fallen, muss die Wohnung:

  • In brauchbarem Zustand sein
  • Eine Wasserentnahmestelle haben
  • Über ein WC im Inneren der Wohnung verfügen

Ist eines oder sind beide der folgenden Merkmale erfüllt, wird die Wohnung automatisch zur Kategorie D gezählt:

  • Es ist kein WC oder keine Wasserentnahmenstelle im Inneren der Wohnung vorhanden

Weiters gehören zu Kategorie D alle Wohnungen, die bei Mietvertragsbeginn in unbrauchbarem Zustand waren bzw. sind. Dabei gilt:

  • Der Mieter muss die Unbrauchbarkeit gemeldet haben.
  • Sollte der Vermieter die Unbrauchbarkeit nicht in angemessener Frist, längstens aber binnen drei Monaten nach der Anzeige durch den Mieter, behoben haben, ist die Wohnung in die Kategorie D einzustufen.

Angemessener Hauptmietzins

Der angemessene Hauptmietzins gilt für Wohnungen, die folgende Merkmale erfüllen:

  • Die Wohnung muss aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sein.
  • Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude.
  • Der Vermieter hat nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet.
  • Die Wohnung gehört der Kategorie A oder B an.
  • Die Wohnung hat mehr als 130m².
  • Der Vermieter muss eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den Vormieter wieder vermieten.
  • Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr.
  • Für die Wohnung wurde mit der Zustimmung des Mieters eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.

Beim angemessenen Hauptmietzins muss es sich weiters um einen Betrag handeln, der für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand als angemessenen anzusehen ist. Die Errechnung dabei geschieht durch Vergleich von ortsüblichen Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen.

Erhöhter Hauptmietzins

Eine Ausnahme bei der zulässigen Höhe des Mietzinses kann es in bestimmten Fällen in Häusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, geben:

  • Beispielsweise kann wegen Verbesserungsarbeiten ein erhöhter Hauptmietzins bei Gericht oder der Schlichtungsstelle beantragt werden.
  • Dieser erhöhte Hauptmietzins ist jedoch nur zeitlich begrenzt möglich.
  • Gericht oder Schlichtungsstelle bestimmen die notwendige Erhöhung für jeden einzelnen Mietgegenstand im betreffenden Gebäude.
  • Der erhöhte Hauptmietzins muss auch dann vom Mieter bezahlt werden, wenn er über der Richtwert- beziehungsweise der Angemessenheitsgrenze liegt.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins wird für Wohnungen herangezogen, für die keine Kategorieobergrenzen gelten und kein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Der Richtwertmietzins stellt dabei keine Höchstgrenze für den Mietpreis dar, sondern ist eine Norm, die für eine Wohnung mit bestimmten Merkmalen festgelegt wird. Die mietrechtliche Normwohnung erfüllt die folgenden Merkmale:

  • Ausstattungskategorie A
  • Wohnungsgröße zwischen 30m² und 130m²
  • Die Wohnung befindet sich in einem gut erhaltenen Gebäude
  • Die Liegenschaft befindet sich in durchschnittlicher Lage

Von den allgemeinen Richtwerten werden dann die jeweilige Wohnung geltende Zu- oder Abschläge hinzugerechnet oder abgezogen:

  • Für die Wohnumgebung
  • Für die Lage im Haus
  • Für die vorhandene Ausstattung der Wohnung
  • Für den Erhaltungszustand des Hauses
  • Für vorhandene Gemeinschaftseinrichtungen

Wenn die Wohnung aufgrund der Ausstattungsmerkmale nicht der Kategorie A entspricht, kommt es zu Abschlägen:

  • Bei Kategorie-B-Wohnungen, z.B. wegen fehlender Etagenheizung, ist ein Abschlag von 25 % und
  • bei Kategorie-C-Wohnungen, z.B. wegen fehlendem oder nicht zeitgemäßem Bad, ein Abschlag von 50 % vom Richtwert vorzunehmen.

Aktuelle Richtwerte für den Mietzins

Für jedes Bundesland sind gesonderte Richtwerte festgelegt, diese werden alle zwei Jahre erhöht. Die seit 1. April 2022 gültigen Richtwerte betragen je Bundesland ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer in Euro pro Quadratmeter:

Wien 6,15
Burgenland 5,61
Kärnten 7.20
Niederösterreich 6,31
Oberösterreich 6,66
Salzburg 8,50
Steiermark 8,49
Tirol 7,50
Vorarlberg 9.44

Quelle der Angaben: Sozialministerium (BMSGPK)

Erhöhung des Mietzinses durch Wertsicherungsklausel

Eine Erhöhung des Mietzinses ist grundsätzlich nur durch eine vertraglich verankerte Wertsicherungsklausel möglich!

Mit dem Online-Wertsicherungsrechner (Indexrechner) der Statistik Austria kann die Berechnung der Wertsicherung vorgenommen werden. Damit lassen sich die Veränderungen des Verbraucherpreisindexes und der damit verbundenen Mietzinsbeiträge einfach ermitteln.

Wie ist die Kündigung möglich?

Vermietung | Kündigung


Hinsichtlich Kündigung eines Mietvertrags gibt es grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden:

  • Befristete Mietverträge enden mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist (Mietdauer).
  • Sowohl Vermieter als auch Mieter können das Mietverhältnis kündigen.
  • Vermieter und Mieter können unter bestimmten Bedingungen die vorzeitige und fristlose Auflösung des Mietvertrags erklären.
  • Alle Mietverträge können jederzeit einvernehmlich beendet werden

In Sachen vermieterseitiger Kündigung eines Mietverhältnisses kommt es zunächst darauf an, ob die Wohnung und damit der Mietvertrag dem MRG unterliegt - denn:

  • Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden.


Kündigungsgründe laut MRG

Hier gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe gemäß § 30 MRG. Der Anlass zur Kündigung muss einem dieser wichtigen Gründe entsprechen, damit die Kündigung auch zulässig ist. Vor allem sind das:

  • Eigenbedarfskündigung: Bei begründetem Eigenbedarf können gemäß § 30 MRG auch unbefristete Mietverträge gekündigt werden. Damit kann der Vermieter die Wohnung selbst nutzen oder Familienangehörigen zur Nutzung überlassen.
  • Kündigung aufgrund von Mietschulden: Sofern der Mieter nicht auszieht, mit anschließender Räumungsklage.
  • Nachteiliger Gebrauch: Eine Kündigung bei nachteiligem Gebrauch der Wohnung erfolgen. Dieser liegt vor, wenn der Mieter das Wohnobjekt stark vernachlässigt oder durch unsachgemäßen Gebrauch Schäden oder Gefahren, z.B. Brandgefahr durch nicht beseitigten Unrat, verursacht.


Kündigung unbefristeter Mietvertrag

Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss auch schriftlich oder gerichtlich, je nach Grund, gekündigt werden. Zu beachten ist dabei die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Außerdem:

  • Unbefristete Mietverträge außerhalb des MRG können unter Einhaltung der Fristen ohne Angabe von Gründen vom Vermieter gekündigt werden.


Kündigung befristeter Mietvertrag

Bei befristeten Mietverträgen, die dem MRG unterliegen (Voll- oder Teilanwendungsbereich), kann nach folgendem Schema gekündigt werden:

  • Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses.
  • Gerichtlich oder schriftlich.
  • Unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.
  • Immer zum Monatsletzten.


Kündigung außerhalb des MRG

Wenn der Mietvertrag befristet ist und zur Gänze aus dem MRG ausgenommen ist, dann gilt grundsätzlich:

  • Der Vertrag endet erst mit dem Ablauf der Befristung.
  • Enthält der befristete Mietvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung, dann hat man keine Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung.
  • Ist die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung im Vertrag verankert, dann gilt diese vertragliche Vereinbarung.
  • Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des Vertrags ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. die unsachgemäße Benutzung der Wohnung oder eine Unbewohnbarkeit dieser.

Form der Kündigung

Zu beachten: Kündigungen von Mietverträgen sollten immer schriftlich, am besten anhand eines eingeschriebenen Briefs, erfolgen:

  • Eine Kündigung ist nur mit Unterschrift wirksam.
  • Eine formlose Kündigung beispielsweise per E-Mail hingegen ist nicht gültig.

Kündigung von Mietverhältnissen

Es ist grundsätzlich immer zu empfehlen, in Sachen Kündigung von bestehenden Mietverträgen rechtlichen Beistand einzuholen, um Fehler bei der Kündigung und dadurch ein langwierigeres Prozedere bis hin zu Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

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Fragen und Antworten

Grundsätzlich gilt: Sobald Sie eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts:

  • Dazu müssen Sie kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel zur Einkommensteuer beim Finanzamt beantragen.
  • Das fällt nur bei Unterschreiten der Grenze, siehe unten, weg.

Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:

  • Wenn neben anderen steuerpflichtigen Einkünften jene aus der Vermietung unter 730 Euro im Jahr liegen und die Summe der steuerpflichtigen Einkommen unter 12.000 Euro bleibt, entfällt die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung.
  • Beträgt das Einkommen insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro im Jahr, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Außerdem ist bei privater Vermietung zu beachten, in welchem Ausmaß und in welchen Rahmenbedingungen diese stattfindet:

  • Zu privaten Einkünften aus Vermietung zählt die reine Zimmervermietung ohne Nebenleistungen (z.B. Frühstück, Reinigung oder andere Nebenleistungen).
  • Das gilt aber nur bei Vermietung von maximal zehn Fremdenbetten.
  • Werden mehr als zehn Fremdenbetten vermietet, wird eine gewerbliche Vermietung angenommen und die Einkünfte daraus werden dementsprechend als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb angesehen.

Weiters sind noch allfällige Beschränkungen oder Verbote zu beachten: Wenn Mieter ihre Mietwohnung privat weitervermieten möchten, muss das durch die Besitzer gestattet sein und diese Überlassung an Dritte darf nicht durch ein im Mietvertrag festgelegtes Untermietverbot untersagt sein.

Bei der Vermietung spricht man vom Überlassen von Wohnraum zur reinen Nutzung, bei der Verpachtung von der gewerblichen Überlassung von Immobilie und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung zur Benutzung im Sinne der Generierung von Umsätzen.

Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern um eine Vermietung mit gewerblichen Interessen als Impulsgeber, kann entsprechend von gewerblicher Vermietung gesprochen werden.

Grundsätzlich wird unterschieden zwischen:

  • Private Vermietung: Reine Überlassung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken oder zur reinen Nutzung
  • Verpachtung: Gewerblichen Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten inklusive Bereitstellung von vorhandenen Betriebsmitteln und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung des Objekts.

Ein Pachtvertrag zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietung herangezogen werden kann.

Das bedeutet: Die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich nach den jeweiligen Rahmenbedingungen und der Größenordnung der Vermietung, dem kommerziellen Interesse dahinter und somit der gewerblichen Ausgestaltung. Das trifft z.B. bei Vermietung als Geschäftsmodell eines Unternehmers und von Unternehmen zu.

  • Die aus Vermietung erzielten Einkünfte sind steuerpflichtig!

Umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer als Vermieter

Wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die seine Vermietung der Umsatzsteuerpflicht!

Ändern sich diese Verhältnisse beim vermietenden Unternehmer, also wenn dieser von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung oder umgekehrt wechselt, dann sind die Vorsteuern zu berichtigen.

Hier muss abgegrenzt werden, in welchem Ausmaß und unter welchen Rahmenbedingungen die Vermietung stattfindet:

  • Solange bis zu fünf Apartments (Ferienwohnungen) ohne weitere Nebenleistungen wie Verpflegung der Gäste vermietet werden, ist diese Vermietung gemäß Bundesfinanzgericht als private Vermietung zu betrachten.
  • Die Einkünfte aus dieser Vermietung werden somit als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG und nicht als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb behandelt.

Hier muss gemäß Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts (BFG) unterschieden werden, ob die Vermietung als Teil der gewerblichen Tätigkeit der Land- und Forstwirtschaft stattfindet, oder es sich um eine bloße Vermietung von bis zu fünf Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen wie Verpflegung der Gäste außerhalb aller land- oder forstwirtschaftlichen Tätigkeiten handelt. Das BFG gibt dazu die folgende Interpretation und Klarstellung:

  • Für die Unterscheidung zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung des Bestandgegenstandes beschränkt oder ob, in welcher Art und in welchem Ausmaß, sie darüber hinausgeht.
  • Eine Ferienwohnungsvermietung, bei der keinerlei Verpflegung der Gäste und keine tägliche Wartung der Zimmer stattfindet, führt erst dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn eine verhältnismäßig größere Zahl von Wohnungen eine Tätigkeit bedingt, die über jene Tätigkeit, wie sie mit der bloßen Nutzungsüberlassung von Räumen üblicherweise verbunden ist, deutlich hinausgeht.

Deshalb ist festzuhalten, dass die Vermietung als Nebentätigkeit zur Land- oder Forstwirtschaft nur als solche gewerbliche zählt, wenn die für einen Bauernhof typischen und eben diesem "Urlaub auf dem Bauernhof“ seine besondere Attraktivität verleihenden Einrichtungen vorhanden sind und angeboten werden. Diese Klarstellung bedeutet somit auch:

  • Die bloße Vermietung von Apartments durch Land- oder Forstwirte ist seitens der Finanzverwaltung grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG zuzuordnen und nicht den gewerblichen Einkünften aus der Land- oder Forstwirtschaft, solange die Vermietung nicht im Rahmen des Gewerbebetriebes erfolgt.
  • In den Einkommensteuerrichtlinien ist auch festgehalten, dass das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung darstellt.

Quellen