Vermietung & Steuern | Immobilien Vermietung

Vermietung & Steuern | Immobilien Vermietung

Mieteinnahmen versteuern Österreich

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, müssen Sie dafür Einkommenssteuer zahlen. In Abhängigkeit von der Höhe der Mieteinnahmen muss ebenfalls noch Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Diese Regelungen gelten für Private als auch für gewerbliche Vermieter.

Letzte Aktualisierung:
Simone A. Mitgründerin, Entwicklung, Inhalt & Marketing

Mieteinnahmen versteuern: Privatvermietung

Der Begriff „Privatvermietung“ ist etwas irreführend. Denn sobald Sie eine Immobilie im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten oder verpachten, gelten Sie als Unternehmer (im Sinne des Umsatzsteuerrechts). Dazu müssen Sie kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel beim Finanzamt beantragen.

Einkommensteuer

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie unterliegen in Österreich der Einkommensteuer. Somit muss einerseits die Einkommensteuererklärung in Form von Formular E1 und andererseits die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Wie viel an Steuern Sie von Ihren Mieteinnahmen an das Finanzamt abführen müssen, hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Wichtig dabei ist, dass alle Einkünfte, egal ob aus selbstständiger Arbeit oder aus einem Angestelltenverhältnis, dabei zu den Mieteinnahmen hinzukommen. Es zählt also immer die Summe aller Einkünfte

Tarifstufen Einkommen 2021

11.000 EUR und darunter 0 %
über 11.000 EUR bis 18.000 EUR 20 %
über 18.000 EUR bis 31.000 EUR 35 %
über 31.000 EUR bis 60.000 EUR 42 %
über 60.000 EUR bis 90.000 EUR 48 %
über 90.000 EUR bis 1.000.000 EUR 50 %
über 1.000.000 EUR 55 %

 

Beispiel: Die Tabelle zeigt die jeweiligen Grenzsteuersatzstufen bei zusätzlichen Einkommen. Verdienen Sie z.B. 11.001 EUR in einem Jahr, ist natürlich nur der zusätzliche Euro mit 20 % zu besteuern, nicht etwa die gesamte Summe von 11.001 EUR.

Umsatzsteuer

Liegen Ihre Umsätze aus den Mieteinnahmen unter der Grenze von 35.000 EUR, müssen Sie keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Sie sind dann unecht umsatzsteuerbefreit. Gleichzeitig können Sie für allfällige Renovierungs- und Reparaturarbeiten keine Vorsteuer geltend machen.
Hinweis: Auch wenn Sie Ihre Immobilie dabei „privat“ vermieten, kommt dabei die sog. Kleinunternehmerregelung zum Zug.

Mieteinnahmen & Steuer: Gewerbliche Vermietung

Einkommensteuer

Gewinne aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Wenn Sie Mieteinnahmen im Rahmen einer gewerblichen Vermietung erzielen, muss die Summe aller Ihrer Einkünfte aus einem Kalenderjahr der Einkommensbesteuerung unterzogen werden.

Umsatzsteuer

Je nach Art der Vermietung fallen entweder 10 %, 20 % oder 0 % an Umsatzsteuer an. Werden Mieteinnahmen aus Immobilen zu Wohnzwecken erwirtschaftet, müssen diese mit 10 % Umsatzsteuer versteuert werden. Bei Betriebskosten gilt ebenfalls ein Steuersatz von 10 %. Ausgenommen davon sind Heizkosten - sie unterliegen einer Umsatzsteuer von 20 %.

Gewerbliche Immobilen fallen unter den Regelsteuersatz von 20 % Umsatzsteuer.

Der unechten USt-Befreiung mit Steuersatz von 0 % unterliegen Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken, die nicht mit dem Steuersatz von 10 % oder 20 % besteuert werden. Dazu gehören Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätze, Sportplätze, Säle, etc.

Hinweis: Wenn der Vermieter aufgrund seiner generellen Geschäftstätigkeit - auch abseits der jeweiligen Vermietung - umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die jeweilige Vermietung der Umsatzsteuerpflicht.

Steuern reduzieren: Kosten und Aufwendungen

Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen natürlich nicht vollständig besteuert werden. Es können im Vorhinein Kosten und Aufwendungen, die mit der vermieteten Immobilie im direkten Zusammenhang stehen, „abgeschrieben“ werden.


AfA bei Immobilen (Absetzung für Abnutzung)

Um die durch Vermietung der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie. Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 % abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.


Zinskosten

Die Zinskosten für eine kreditfinanzierte Immobilie können auch als Ausgabe geltend gemacht werden: Diese Kosten vermindern den Gewinn aus der laufenden Vermietung und reduzieren so Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage.


Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Diese Kosten werden im Regelfall über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben. Es gibt allerdings auch hierbei einige beachtenswerte Punkte und Unterschiede.

Grundsätzlich handelt sich bei diesen Kosten um die Erhaltungsaufwendungen für die Immobilie: Kosten, die durch Arbeiten anfallen, welche den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern und somit Aufwendungen darstellen, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Die Kosten für kleinere Reparaturarbeiten können unter Umständen sofort abgesetzt werden.


Werbungskosten

Auch die sogenannten Werbungskosten im Zuge einer Vermietung können steuerlich abgesetzt werden. Die Werbungskosten sind alle mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben.

Die Werbungskosten ergeben sich aus allen mit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung (oder Verpachtung) im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben. Dazu zählen insbesondere:

Werbungskosten bei Immobilien im Detail:

  • Absetzung für Abnutzung (AfA bei Vermietung und Verpachtung)
  • Abschreibung auf Anschaffungs- und Herstellungskosten inklusive aller Nebenkosten (jährlich mit 1,5 %, über gesamt 66,67 Jahre)
  • Laufende Betriebskosten (sofern diese nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen) für z.B. Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare, Rauchfangkehrer
  • Finanzierungsaufwendungen & Finanzierungsnebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühr der Bank, Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen, etc.)
  • Kosten für Instandsetzungs- & Instandhaltungsarbeiten inkl. laufender Reparaturen (ab 2016: auf 15 Jahre verteilt)
  • Verwaltungskosten
  • Steuerberatungskosten
  • Kosten für rechtliche Beratung
  • Versicherung des Objekts
  • Grundsteuer

Mieteinkünfte nicht gemeldet?

Sofern Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung nicht dem Finanzamt mitgeteilt werden, kann das empfindliche Strafen mit sich bringen. Das Verschweigen der Mieteinkünfte stellt ein Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz dar.

Jedoch gibt es die Möglichkeit, eine Selbstanzeige zu erstatten, mit der eine Strafe vermieden werden kann - sofern man diese rechtzeitig einbringt. Dabei ist zu beachten, dass die Behörde noch keine Verfolgungshandlungen gesetzt haben darf.

Weitere Informationen rund um das Thema Strafen & Selbstanzeige finden Sie auf der Webseite des BMF.

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Häufige Fragen

Bei der Miete spricht man vom privaten Überlassen von Wohnraum zur reinen Nutzung, bei der Verpachtung von der gewerblichen Überlassung von Immobilie und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung zur Benutzung im Sinne der Generierung von Umsätzen.

Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern um eine Vermietung mit gewerblichen Interessen als Impulsgeber, kann von der gewerblichen Vermietung gesprochen werden.

Weiters wird unterschieden zwischen privater Vermietung im Sinne der reinen Überlassung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken oder zur reinen Nutzung, sowie der Verpachtung im Sinne der gewerblichen Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten inklusive Bereitstellung von vorhandenen Betriebsmitteln bzw. (technischer) Ausstattung des Objekts.

Ein Pachtvertrag zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Verwendung bzw. Vermietung herangezogen werden kann - das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich nach den jeweiligen Rahmenbedingungen und der Größenordnung der Vermietung, dem kommerziellen Interesse dahinter und somit der gewerblichen Ausgestaltung, beispielsweise bei Vermietung als Geschäftsmodell eines Unternehmers bzw. eines Unternehmens.

Die aus Vermietung erzielten Umsätze (Gewinne) sind steuerpflichtig!

Weiters: umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer als Vermieter

Wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die jeweilige Vermietung der Umsatzsteuerpflicht!

Ändern sich diese Verhältnisse beim vermietenden Unternehmer, also wenn dieser von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung oder umgekehrt wechselt, dann sind die Vorsteuern zu berichtigen.

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie - also Grundstück, Gebäude oder Wohnung - unterliegen der Einkommenssteuer. Somit muss einerseits die Einkommenssteuererklärung in Form von Formular E1 und andererseits die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Je nach Form der Vermietung oder Verpachtung als Private oder Gewerbliche, unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Der Steuersatz in der Einkommensbesteuerung kann bei 10 %, 20 % oder durch unechte USt-Befreiung bei 0 % Steuersatz liegen.

Wird Vermietung im Rahmen eines Kleinunternehmens ohne Erreichen bzw. Überschreiten der Umsatzgrenze von 35.000 EUR netto im Jahr ausgeführt, sind die Umsätze aus der Vermietung entsprechend der Kleinunternehmerregelung (unecht) von der Umsatzsteuer befreit.

Demzufolge muss der Vermieter:

  • einerseits keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen (er darf in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen)

  • andererseits auf das Recht auf Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen verzichten

Wer mit vermieteten Immobilien einen Jahresumsatz von mehr als 35.000 EUR netto erwirtschaftet, also die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs im Zuge der Kleinunternehmerregelung nicht mehr in Anspruch nehmen kann, muss auf den Mietpreis eine Umsatzsteuer in Höhe von 10 % aufschlagen.

Dem ermäßigten Steuersatz von 10 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung zu Wohnzwecken inkl. aller Nebenleistungen außer Heizkosten.

  • Leistungen der Eigentümergemeinschaft zu Erhaltung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, wenn zu Wohnzwecken genutzt; ausgenommen Heizkosten.

  • Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen inkl. aller Nebenleistungen.

Dem Normalsteuersatz von 20 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen in Wohnungen.

  • Kurzfristige Vermietung (14 Tage) von Grundstücken.

Um die durch Vermietung, also Nutzung, der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie.
Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.
Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zur AfA, zu den jeweiligen Prozentsätzen und Berechnungen sowie Praxisbeispiele dazu finden Sie hier:

Weiterlesen zu: Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich

Wenn die Vermietung/Verpachtung eines bisher vermieteten Gebäudes aufgegeben wird, dieses nur mehr privat genutzt oder es in ein Betriebsvermögen eingegliedert wird, können restliche Fünfzehntelbeträge für Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen in den folgenden Kalenderjahren als nachträgliche Werbungskosten anhand von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Zehntel- oder Fünfzehntelbeträge für Herstellungsaufwendungen können nach Aufgabe der Vermietung oder Eingliederung des Gebäudes in ein Betriebsvermögen allerdings nicht mehr geltend gemacht werden.

Siehe auch

Quellen