Vermietung | bebautes & unbebautes Grundstück vermieten

Vermietung & Verpachtung | Immobilie vermieten | bebautes & unbebautes Grundstück

Wohnung vermieten in Österreich

Worauf Sie achten müssen und welche steuerrechtlichen Bestimmungen gelten, wenn Sie eine Wohnung bzw. ein bebautes oder unbebautes Grundstück vermieten möchten.

Letzte Aktualisierung:
Simone A. Mitgründerin, Entwicklung, Inhalt & Marketing

Die Investition in eine Immobilie gilt gemeinhin als solide Wertanlage. Was aber, wenn Sie die Immobilie vermieten? Sobald Sie Vermieter sind, müssen Sie bestimmte steuerrechtliche Dinge beachten.

Einleitung und Übersicht

Wer eine Wohnung, ein bebautes oder ein unbebautes Grundstück vermietet, muss die aus dieser Vermietung (oder Verpachtung) erzielten Einnahmen im Rahmen der Einkommenssteuer versteuern und diese dementsprechend an das Finanzamt abführen - wenn die Einnahmen aus der Vermietung (oder Verpachtung) über 730 Euro im Jahr betragen sowie das vermietete Wirtschaftsgut nicht zu einem Betriebsvermögen gehört und vom Vermieter auch keine Nebenleistungen erbracht werden, die über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehen.
Mieteinnahmen stellen also ein Einkommen aus Vermietung und Verpachtung dar!

Wie ist ein Grundstück definiert?

Unter Grundstück versteht sich der unbebaute Grund und Boden sowie die darauf errichteten Gebäude und Gebäudeteile.

Was versteht man unter Vermietung bzw. Verpachtung?

Mit den Begriffen Vermietung und Verpachtung wird das Recht bezeichnet, gegen Leistung eines Entgelts eine Sache respektive ein Bauobjekt oder einen Grund (und Boden), die bzw. das nicht verbrauchbar ist, für eine bestimmte Zeit zu nutzen.

Auch eine Untermiete und ein festgeschriebenes Mitbenutzungsrecht sind von diesem Begriff umfasst.

Unterscheidung: bebautes & unbebautes Grundstück

Zum Grundvermögen zählt Grundbesitz, der nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört, beispielsweise sind das:

  • Baugrundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Wohnhausanlagen
  • gewerblich und industriell genutzte Grundstücke
  • das Baurecht
  • Gebäude auf fremdem Grund und Boden

Land- und forstwirtschaftlich genutzter Grundbesitz ist unter den Voraussetzungen des § 52 Abs 2 BewG dann als Grundvermögen zu bewerten, wenn eine höherwertige Verwendung, wie z.B. als Bauland oder Industrieland, möglich ist.

Die Einteilung des Grundvermögens beziehungsweise die Unterscheidung der beiden Typen bebautes Grundstück und unbebautes Grundstück sieht wie folgt aus:

Unbebaute Grundstücke:

  • Steuergegenstände sind die unbebauten Grundstücke, einschließlich der Betriebsgrundstücke, für sich - also Grund und Boden.

Bebaute Grundstücke:

  • Einfamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • sonstige bebaute Grundstücke

Feststellung der jeweiligen Grundwerte bei unbebautem oder bebautem Grundstück

Unbebaute Grundstücke:

Für den gemeinen Wert von Grund und Boden sind die Wertverhältnisse 1973 maßgeblich, welche aus den Vergleichspreisen der Kaufpreissammlung des Finanzamtes abgeleitet werden.

Bebaute Grundstücke:

Der Einheitswert errechnet sich aus Boden- und Gebäudewert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Neuherstellungswerten gemäß der Anlage zu § 53a Bewertungsgesetz vermindert um die Abschreibung für Abnutzung.

Vermietung und Verpachtung: was ist der Unterschied?

Sowohl bei Vermietung als bei Verpachtung handelt es sich um einen Bestandsvertrag gemäß Paragraf 1091 des ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch).

Miete

Im Zuge der Miete wird ein Gebäude oder eine Wohnung dem jeweiligen Mieter zur (privaten, meist wohnzwecklichen) Nutzung überlassen.

Pacht

Im Zuge einer Pacht wird die Immobilie dem jeweiligen Mieter, hier Pächter genannt, zur Benutzung und dem damit verbundenen Erzielen von Erträgen, sprich zum Erwirtschaften von Umsätzen anhand von Immobilie und Ausstattung dieser, überlassen.

Bei der Miete spricht man also vom privaten Überlassen von Wohnraum zur reinen Nutzung, bei der Verpachtung von der gewerblichen Überlassung von Immobilie und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung zur Benutzung im Sinne der Generierung von Umsätzen. Die gewerbliche Vermietung, sprich Verpachtung, schließt also das Recht ein, anhand dieses jeweiligen Mietverhältnisses selber Gewinne zu erzielen.

Privatvermietung: muss ich Steuern zahlen und wenn ja, welche?

Die Antwort auf diese Frage kann kurz und bündig gegeben werden: Ja!

Von den Mieteinnahmen, also den Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung, werden sämtliche Kosten, die mit der vermieteten Immobilie direkt in Verbindung stehen, abgezogen.

Im Detail bedeutet das:

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie - also Grundstück, Gebäude oder Wohnung - unterliegen der Einkommenssteuer. Somit muss einerseits die Einkommenssteuererklärung in Form von Formular E1 und andererseits die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Die Ermittlung der Einkünfte wird ausnahmslos durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) getätigt.

Was zählt zu den Mieteinnahmen?

Die Mieteinnahmen ergeben sich aus den laufenden Mietzinsen, den Betriebskostenbeiträgen der Mieter, Ablösen aller Art sowie Schadenersatzleistungen für den Ausfall von Einnahmen.

Hierbei wird das Zufluss-/Abflussprinzip angewandt. In diesem gelten Einnahmen in jenem Jahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind, Ausgaben sind dementsprechend im Jahr des Abflusses zu erfassen.

Einnahmen, die sich aufgrund des Überschusses von Einkünften über die Werbungskosten (Ausgaben) ergeben, werden in der Einkommensteuererklärung erfasst, wofür die Beilage E1b erforderlich ist. Die gesamten Einkünfte des Jahres werden addiert und der Einkommensteuer unterworfen - die Höhe der Einkommensteuer für die jeweiligen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.

Zu beachten: Die Pflicht zur Abfuhr der Steuer versteht sich unabhängig davon, ob es sich um klassische Wohnungsvermietung oder Vermietung über eine Online-Plattform handelt - diese Steuerpflicht liegt grundsätzlich vor!

AfA bei Immobilien: Absetzung für Abnutzung bei Vermietung und Verpachtung

Um die durch Vermietung, also Nutzung, der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie.
Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.
Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Ausnahmen von dieser gesetzlich geregelten Abschreibung gibt es in den folgenden Punkten bzw. bei Vorliegen der folgenden Rahmenbedingungen:

  • Wenn eine kürzere Nutzungsdauer mittels Gutachten festgestellt wird, kann eine höhere AfA geltend gemacht werden.
  • Bei Miethäusern, die vor bzw. bis 1915 gebaut worden sind, kann eine AfA in Höhe von höchstens 2 % angesetzt werden.

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zur AfA, zu den jeweiligen Prozentsätzen und Berechnungen sowie Praxisbeispiele dazu finden Sie in unserem Ratgeberartikel Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich!

Was zählt zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten?

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nur die Kosten für das Bauwerk, nicht aber die Kosten für das Grundstück und ebenso zum Beispiel auch keine Kaufnebenkosten.

Aufteilung von Gebäude und Grundstück: wie definiert und welche Anteile?

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften kann für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden - der Wertanteil von Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.

Ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden.

Auch von dieser Regelung gibt es Ausnahmen:

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von unter 100.000 ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 20 % auszuscheiden, wenn der Baulandpreis geringer als € 400,-/m² ist.

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von ab 100.000 ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % Wertanteil auszuscheiden.

Wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis mindestens € 400,-/m² beträgt sowie das betreffende Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % auszuscheiden.

Bei bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude ist ein Wertanteil auf Grund und Boden in Höhe von 40 % auszuscheiden. Das gilt für Veranlagungen ab dem Jahr 2016.

Alternativ kann der Anteil für Grund und Boden unverändert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist abhängig davon, wie das Wirtschaftsgut erworben wurde und seit wann es für die Vermietung und Verpachtung genutzt wird.

Erstmalige Vermietung oder Verpachtung ab 1.1.2013

Man unterscheidet zwischen sogenannten Alt- oder Neugrundstücken: Je nachdem, ob das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war, das heißt, vor oder nach dem 31.3.2002 erworben wurde, spricht man entweder von Alt- oder Neugrundstücken.
Diese Unterscheidung ist für die Verkaufsfolgen und die AfA relevant. Seit 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien der sogenannten Immobilienertragsteuer (Immo-ESt).
Details zur Immo-ESt beim Grundstücksverkauf finden Sie auch in den Ausführungen der Infoseite „Die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen“ auf der Webseite der WKO.

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, sprich vor dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

Fiktive Anschaffungskosten sind jene Kosten, die bei einem Erwerb als tatsächlicher Kaufpreis anfallen würden.

Das gilt nur dann nicht, wenn das Gebäude bereits früher vermietet wurde (auch bei mehrjähriger Unterbrechung der Vermietung!).

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war oder danach angeschafft bzw. hergestellt, sprich nach dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

Wird ein Gebäude, das aus einem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, tritt der Entnahmewert/Aufgabewert für die AfA-Bemessung an Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Konnte die Begünstigung für das Wohngebäude bei Betriebsaufgabe in Anspruch genommen werden, ist der maßgebliche steuerliche Wertansatz um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon dann die AfA zu bemessen.

Erstmalige Vermietung oder Verpachtung vor dem 31.12.2012

Wenn das Gebäude bzw. Grundstück bereits vor dem 31.12.2012 vermietet worden ist, war die AfA-Bemessungsgrundlage nach der jeweils geltenden Rechtslage zu ermitteln.

Die wesentlichen Angaben und Einkommensteuerrichtlinien dazu finden Sie zusammengefasst auf den Seiten 6 und 7 der Broschüre "ABGABEN UND STEUERN - Vermietung und Verpachtung" mit Stand vom April 2020 der WKO,  abrufbar auf der Webseite der WKO.

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

Diese Kosten werden im Regelfall über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abgeschrieben werden. Es gibt allerdings auch hierbei einige beachtenswerte Punkte und Unterschiede in Definitionen und Bestimmungen - die Details finden Sie in den nachfolgenden Punkten!

Grundsätzlich handelt sich bei diesen Kosten um die Erhaltungsaufwendungen für die Immobilie: Kosten, die durch Arbeiten anfallen, welche den Nutzungswert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern und somit Aufwendungen darstellen, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Die Kosten für kleinere Reparaturarbeiten können unter Umständen sofort abgesetzt werden.

Welchen Aufwand kann man im Zuge der Vermietung für Wohnzwecke genau geltend machen?

In den Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes wird zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand unterschieden.

Der Erhaltungsaufwand als solcher wird weiters in die Kategorien Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand untergliedert - je nach Art darf der betreffende Aufwand entweder sofort im Jahr der Bezahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden oder muss auf eine bestimmte Anzahl von Jahren gleichmäßig verteilt werden!

Darunter sind die Aufwendungen zu verstehen, mithilfe derer ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird und werden kann.

Diese Aufwendungen wiederum werden in Instandhaltungsaufwand und Instandsetzungsaufwand gegliedert.

Der Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn nur unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer des Gebäudes kommt.

Typische Beispiele für Instandhaltungsaufwand sind:

  • Laufende Wartungsarbeiten

  • Sämtliche Reparaturen (auch wenn sie nicht jährlich bzw. wiederkehrend anfallen)

  • Ausmalarbeiten des Stiegenhauses und der Wohnräume

  • Malarbeiten an der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes bzw. der Wärmedämmung

  • Ausbessern des Verputzes

  • Erneuerung von Gebäudeteilen (z. B. Dach) infolge höherer Gewalt

Wann kann Instandhaltungsaufwand steuerlich berücksichtigt und geltend gemacht werden?

Der Instandhaltungsaufwand kann jeweils direkt im Jahr der Bezahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Ein Instandhaltungsaufwand, der nicht für jährlich wiederkehrende Arbeiten anfällt, kann seit dem Jahr 2016 wahlweise auch gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt in der Einkommensteuererklärung angesetzt werden.

Unter Instandsetzungsaufwand versteht sich jener Aufwand, der zwar nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört, aber alleine betrachtet oder auch zusammen mit einem Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert.

Instandsetzungsaufwand liegt demnach immer dann vor, wenn wesentliche Teile des Gebäudes ausgetauscht oder modernisiert werden - ohne dass dabei die Wesensart des Gebäudes verändert wird.

Ein erhöhter Nutzungswert wird auch angenommen, wenn für das Gebäude aufgrund der durchgeführten Investitionen höhere Mieteinnahmen erzielbar sind, der Wohnwert für die Mieter verbessert oder bei einem Verkauf des Gebäudes ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Eine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes wird angenommen, sobald mindestens 25 % der Gebäudeteile (Fenster, Türen, usw.) des Gesamtwohnhauses erneuert werden.

Zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes kommt es, wenn die Investitionen entsprechend ebendiese Nutzungsdauer um mindestens 25 % verlängern.

Wann kann Instandsetzungsaufwand steuerlich berücksichtigt und geltend gemacht werden?

Die Instandsetzungsaufwendungen sind zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt abzusetzen.

Wenn diese Aufwendungen nicht Wohngebäude betreffen, kann gewählt werden, ob diese sofort im Jahr der Bezahlung oder gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Werbungskosten - was und wie steuerlich abschreiben?

Auch die sogenannten Werbungskosten im Zuge einer Vermietung können steuerlich abgesetzt werden.
Die Werbungskosten sind alle mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben.

Was zählt zu den Werbungskosten?

Die Werbungskosten ergeben sich aus allen mit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung (oder Verpachtung) im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben.

Dazu zählen insbesondere:

  • Absetzung für Abnutzung (AfA bei Vermietung und Verpachtung: detaillierte Beschreibung dazu im nachfolgenden Kapitel dieses Artikels)

  • Abschreibung auf Anschaffungs- und Herstellungskosten inklusive aller Nebenkosten (jährlich mit 1,5 %, über gesamt 66,67 Jahre)

  • Laufende Betriebskosten (sofern diese nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen) für z.B. Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare, Rauchfangkehrer

  • Finanzierungsaufwendungen & Finanzierungsnebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühr der Bank, Kreditzinsen und Finanzierungsnebenkosten für Darlehen, etc.)

  • Kosten für Instandsetzungs- & Instandhaltungsarbeiten inkl. laufender Reparaturen (ab 2016: auf 15 Jahre verteilt)

  • Verwaltungskosten

  • Steuerberatungskosten

  • Kosten für rechtliche Beratung

  • Versicherung des Objekts

  • Grundsteuer

Wann sind diese Ausgaben zu erfassen?

Auch hierbei gilt bei der zeitlichen Zuordnung das Zufluss-/Abflussprinzip: Einnahmen gelten in jenem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind, Ausgaben werden im Kalenderjahr des Abflusses erfasst.

Zu beachten: Steuerlich abzugsfähige Werbungskosten können auch schon vorliegen, bevor Einnahmen zufließen. Man spricht dann von Vorwerbungskosten.

"Liebhaberei" bei Vermietung: steuerliche Auswirkung bei fortlaufenden Verlusten

Wenn durch die Vermietung oder Verpachtung laufend Verluste entstehen, kann es durchaus sein, dass die Vermietungstätigkeit durch das Finanzamt als sogenannte Liebhaberei eingestuft wird.

Die aus dieser "Liebhaberei" entstehenden Verluste dürfen nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und ein Gewinn, der sich ausnahmsweise ergibt, ist nicht steuerpflichtig.

Wenn der Steuerpflichtige durch die Vermietung solche nachhaltigen Verluste erwirtschaftet, prüft die Finanzbehörde, ob überhaupt die Absicht und die Möglichkeit bestehen, mit dieser Tätigkeit einen Gesamtgewinn zu erzielen. Ist kein Gesamtgewinn zu erwarten, wird die Tätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft.

Liegt in der Vermietungstätigkeit eine durch das Finanzamt festgestellte Liebhaberei vor, werden die Verluste einkommensteuerrechtlich nicht anerkannt und können somit auch nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Liegt in der Vermietungstätigkeit eine durch das Finanzamt festgestellte Liebhaberei vor, schuldet der Vermieter aus dieser Tätigkeit keine Umsatzsteuer, ist jedoch auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Zinskosten bei Vermietung & Verpachtung

Die Zinskosten für eine kreditfinanzierte Immobilie können auch als Ausgabe (sprich als Werbungskosten) geltend gemacht werden: diese Kosten vermindern den Gewinn aus der laufenden Vermietung!

 

Vermietung und Umsatzsteuer: Privatvermietung

Wer mit vermieteten Immobilien einen Jahresumsatz von mehr als 35.000 Euro netto erwirtschaftet, also die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs im Zuge der Kleinunternehmerregelung nicht mehr in Anspruch nehmen kann, muss auf den Mietpreis eine Umsatzsteuer in Höhe von 10 % aufschlagen.

Wird hingegen die Vermietung im Rahmen eines Kleinunternehmens ohne Erreichen bzw. Überschreiten der Umsatzgrenze von 35.000 Euro netto im Jahr ausgeführt, sind die Umsätze aus der Vermietung entsprechend der Kleinunternehmerregelung (unecht) von der Umsatzsteuer befreit.

Demzufolge muss der Vermieter:

  • einerseits keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen (er darf in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen),

  • andererseits auf das Recht auf Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen verzichten.

Kleinunternehmer ist, wer im Inland sein Unternehmen betreibt und dessen Umsatz im Kalenderjahr 35.000 Euro netto nicht übersteigt. Ein einmaliges Überschreiten dieser Grenze um nicht mehr als 15 % innerhalb von 5 Kalenderjahren ist jedoch möglich.

Weiterführende Informationen und Details zu diesen steuerrechtlichen Bestimmungen finden Sie in unserem Ratgeberartikel zur Kleinunternehmerregelung in Österreich!

Vermietung und Umsatzsteuer: gewerbliche Vermietung

Je nach Art des durch Vermietung überlassenen Objektes sind 10 %, 20 % oder die unechte Steuerbefreiung (mit Option auf Regelbesteuerung) anzuwenden.

Dem ermäßigten Steuersatz von 10 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung zu Wohnzwecken inkl. aller Nebenleistungen außer Heizkosten.

  • Leistungen der Eigentümergemeinschaft zu Erhaltung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, wenn zu Wohnzwecken genutzt; ausgenommen Heizkosten.

  • Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen inkl. aller Nebenleistungen.

Dem Normalsteuersatz von 20 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen in Wohnungen.

  • Kurzfristige Vermietung (14 Tage) von Grundstücken.

Der unechten USt-Befreiung mit Steuersatz von 0 % unterliegen:

Umsätze aus der Vermietung von Grundstücken, die nicht dem Steuersatz von 10 % oder 20 % unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Dazu gehören Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Lagerplätze, Sportplätze, Säle, etc.
Befreit sind auch die Heizkosten - außer für Wohnungen, die Wohnzwecken dienen.

Zu beachten: umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer als Vermieter

Wenn der Vermieter aufgrund seiner generellen Geschäftstätigkeit - auch abseits der jeweiligen Vermietung - umsatzsteuerpflichtig ist, dann unterliegt auch die jeweilige Vermietung der Umsatzsteuerpflicht!

Ändern sich diese Verhältnisse beim vermietenden Unternehmer, also wenn dieser von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung oder umgekehrt wechselt, dann sind die Vorsteuern zu berichtigen.

Vermietung in der FreeFinance-Buchhaltung

Sie vermieten ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus? Es fällt im Zuge dessen immer einiges an Papierkram für Vermietung oder Verpachtung an - mit FreeFinance geht das aber endlich einfach und vollständig die Buchhaltung integriert!

Vermietung und Verpachtung ist ein eigener Buchhaltungstyp in der FreeFinance-Buchhaltung - als Vermieter stehen Ihnen die folgenden VuV-Funktionen direkt in der Buchhaltung zur Verfügung:

  • Mietvorschreibungen erstellen: die im Regelfall monatlich wiederkehrenden Rechnungen im ansprechenden eigenen Layout erstellen und gestalten sowie versenden.
  • Mieteinnahmen verbuchen: automatisiert auch die Einkünfte über den Kontoauszug und das in Windeseile.
  • Die Beilage zur Einkommenssteuererklärung E1B erstellen: die Ausgaben noch einpflegen, E1B (-Beilage) zur Einkommensteuererklärung für Vermietung und Verpachtung erstellen - schon ist die Steuer fertig und kann übermittelt werden, das Finanzamt ist glücklich!

Ihr Vorteil: Sie haben auch schon für die Vermietung oder Verpachtung von nur einer einzigen Immobilie den anfallenden Papierkram viel schneller erledigt und behalten stets den vollen Überblick über alle Daten und Zahlen.
So sparen Sie sich wertvolle Zeit und verlieren nie den Überblick, können alle Kennzahlen und Eingaben komfortabel und effizient handhaben und einreichen.

Weitere Funktionen der FreeFinance-Buchhaltung für die Vermietung und Verpachtung:

Jede Jahreseinstellung betrifft genau ein Finanzjahr. Wird in der Übersicht auf "Neues Finanzjahr" geklickt, öffnet sich ein Dialog, in dem die Daten für ein neues Jahr eingegeben werden können.

Folgende Felder sind anzugeben:

  • Jahr: Geben Sie das zu konfigurierende Finanzjahr ein.
  • Meldungsintervall: Ihr Meldungsintervall der Umsatzsteuervoranmeldung wird bei der Berechnung dieser herangezogen.
  • Die Währung ist die Standardwährung für alle Ihre Belege im System.

Einnahmen-Ausgaben-Rechnung für Vermietung und Verpachtung:

  • Gewinnermittlungsart: Die Gewinnermittlungsart ist die wichtigste Einstellung. Hierbei kann aus wählt man aus Einnahmen-Ausgaben Rechnung oder der Pauschalierung (die Berechnung der Pauschalbeträge erfolgt automatisch).

Die Wahl der Gewinnermittlungsart sagt aus, ob Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück vermieten. Die Umsatzsteuermethode steuert die Berechnung der Umsatzsteuer im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung (UVA).

Der Verteilungszeitraum für den Herstellungsaufwand ist relevant für die Abschreibungsdauer der Aufwände und wird im Finanzamtsdokument entsprechend vermerkt.

Doppelte Buchhaltung für Vermietung und Verpachtung:

​​​​​​​Bei der doppelten Buchführung haben Sie entsprechend andere Auswahlmöglichkeiten:

  • Detaillierte Gewinnermittlungsart: Es stehen die Optionen “Doppelte Buchhaltung für EinzelunternehmerInnen (E1A)” und “Doppelte Buchhaltung für Körperschaften, wie GmbH, etc. (K1)” zur Verfügung.
    Die Auswahl ist zu treffen, damit FreeFinance das richtige Formular wählen und an FinanzOnline schicken kann.

Durch Auswahl des Kontrollkästchens werden Ihre Konten an die aktuelle Jahreseinstellung angepasst.

Änderungen können sich zum Beispiel durch den Wechsel der Gewinnermittlungsart ergeben, da Pauschalierung oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnung unterschiedliche Konten verwenden.

Weiterführende Informationen und die detaillierte Erläuterung der Funktionen für die Vermietung und Verpachtung in der FreeFinance-Buchhaltung finden Sie im entsprechenden Beitrag in unserem Hilfeportal und Steuerlexikon!

Die Umsetzung in FreeFinance ist denkbar einfach - die Grundlage bilden:

  • Zwei Layoutvorlagen
  • Zwei Belegkreise in der Rechnungslegung
  • Die Erstellung der Dauerrechnung als normale Rechnung
  • Die Abo-Rechnung: Erstellung der Monatsrechnungen, die aber dem Kunden nicht übermittelt werden

Es wird eine Dauerrechnung erstellt, die dem Kunden übermittelt wird. Um in FreeFinance die einzelnen Geldeingänge korrekt abzubilden und im Falle von Mietausfällen auch Mahnungen und dergleichen erstellen zu können, werden mittels der Abo-Rechnung diese Monatsrechnungen erstellt und beispielsweise über den Kontoauszug direkt geschlossen und verbucht. Die Liste der offenen Posten wird so automatisch auch geführt.

Die Erfordernisse an die Rechnung(en) hätten bei Miet- oder Pachtverträgen über eine Dauerleistung einen enormen administrativen Aufwand in der monatlichen Rechnungserstellung zur Folge.

Die Finanzverwaltung anerkennt in diesen Fällen eine Dauerrechnung für eine monatliche Mietvorschreibung, welche in der Regel einmal jährlich ausgestellt wird.

Als Leistungszeitraum kann beispielsweise der erste Monat im Jahr angeführt werden - mit dem Zusatz, dass die Vorschreibung bis zum Ergehen einer neuen Vorschreibung gilt.
Beachten Sie: Enthält diese Rechnung alle gesetzlichen Bestandteile und wird die Miete bezahlt, steht auch für die anderen Monate der Vorsteuerabzug zu!

Pro Kunde, sprich Mieter:

  • Die zusammengefasste Darstellung pro Mieter zeigt alle Detailinformationen auf Dokumentenzeilenbasis. Das ist beispielsweise eine einfache Saldenbildung und Aufstellung der offenen Rechnungen pro Kunde/Mieter.

  • Anwendung sowohl in der EA-Rechnung als auch in der Vermietung als sogenannte "Mietzinsliste".

Pro Dokument:

  • Die zusammengefasste Darstellung pro Dokument zeigt alle Detailinformationen auf Dokumentenzeilenbasis.
    Dadurch ist eine Detailaufstellung aller Dokumentenzeilen pro Dokument einfach erstellbar.

Zusammenfassung

Vermieter, sei es privater oder gewerblicher Natur, müssen bestimmte steuerrechtliche Dinge beachten.

Vermietung steht für das private Überlassen einer Immobilie zur Nutzung für Wohnzwecke über einen vertraglich geregelten Zeitraum gegen vertraglich geregeltes Entgelt.

Verpachtung steht für das gewerbliche Überlassen, im Sinne der Benutzung, einer Immobilie (oft samt Ausstattung, technischer Einrichtungen) zu gewerblichen Zwecken über einen vertraglich geregelten Zeitraum gegen vertraglich geregeltes Entgelt. Die gewerbliche Vermietung, sprich Verpachtung, beinhaltet dabei das Recht des Mieters, durch Benutzung der Immobilie (oft samt Ausstattung, technischer Einrichtungen) im Zuge der Anmietung Gewinne bzw. Umsätze zu erwirtschaften.

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie - also Grundstück, Gebäude oder Wohnung - unterliegen der Einkommenssteuer. Somit muss einerseits die Einkommenssteuererklärung in Form von Formular E1 und andererseits die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Die Ermittlung der Einkünfte wird ausnahmslos durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten) getätigt.

Wie ist ein Grundstück definiert?

Unter Grundstück versteht sich der unbebaute Grund und Boden sowie die darauf errichteten Gebäude und Gebäudeteile.

Was versteht man unter Vermietung bzw. Verpachtung?

Mit den Begriffen Vermietung und Verpachtung wird das Recht bezeichnet, gegen Leistung eines Entgelts eine Immobilie, also eine Sache respektive ein Bauobjekt oder einen Grund (und Boden), die bzw. das nicht verbrauchbar ist, für eine bestimmte Zeit zu nutzen.

Je nach Form der Vermietung oder Verpachtung als Private oder Gewerbliche, unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Der Einkommenssteuersatz kann bei 10 %, 20 % oder durch unechte USt-Befreiung bei 0 % Steuersatz liegen.

BUCHHALTUNG ENDLICH EINFACH

Mit FreeFinance wird die Buchhaltung wesentlich einfacher und Sie sparen damit auch wertvolle Zeit.

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Fragen und Antworten

Bei der Miete spricht man vom privaten Überlassen von Wohnraum zur reinen Nutzung, bei der Verpachtung von der gewerblichen Überlassung von Immobilie und gegebenenfalls (technischer) Ausstattung zur Benutzung im Sinne der Generierung von Umsätzen.

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie - also Grundstück, Gebäude oder Wohnung - unterliegen der Einkommenssteuer. Somit muss einerseits die Einkommenssteuererklärung in Form von Formular E1 und andererseits die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Je nach Form der Vermietung oder Verpachtung als Private oder Gewerbliche, unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Der Steuersatz in der Einkommensbesteuerung kann bei 10 %, 20 % oder durch unechte USt-Befreiung bei 0 % Steuersatz liegen.

Wird Vermietung im Rahmen eines Kleinunternehmens ohne Erreichen bzw. Überschreiten der Umsatzgrenze von 35.000 Euro netto im Jahr ausgeführt, sind die Umsätze aus der Vermietung entsprechend der Kleinunternehmerregelung (unecht) von der Umsatzsteuer befreit.

Demzufolge muss der Vermieter:

  • einerseits keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen (er darf in seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen)

  • andererseits auf das Recht auf Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen verzichten

Wer mit vermieteten Immobilien einen Jahresumsatz von mehr als 35.000 Euro netto erwirtschaftet, also die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs im Zuge der Kleinunternehmerregelung nicht mehr in Anspruch nehmen kann, muss auf den Mietpreis eine Umsatzsteuer in Höhe von 10 % aufschlagen.

Dem ermäßigten Steuersatz von 10 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung zu Wohnzwecken inkl. aller Nebenleistungen außer Heizkosten.

  • Leistungen der Eigentümergemeinschaft zu Erhaltung, Betrieb und Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, wenn zu Wohnzwecken genutzt; ausgenommen Heizkosten.

  • Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen inkl. aller Nebenleistungen.

Dem Normalsteuersatz von 20 % unterliegen insbesondere:

  • Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen in Wohnungen.

  • Kurzfristige Vermietung (14 Tage) von Grundstücken.

Um die durch Vermietung, also Nutzung, der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie.
Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.
Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zur AfA, zu den jeweiligen Prozentsätzen und Berechnungen sowie Praxisbeispiele dazu finden Sie in unserem Ratgeberartikel Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich!

Weitere Informationen & Quellen

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