Immobilienerstragsteuer (ImmoESt)

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) | Einfach erklärt

Die Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, muss bei Verkauf von Immobilien und Grundstücken entrichtet werden. Seit der Abschaffung der Spekulationsfrist im Jahr 2012 sind diese Gewinne aus der Veräußerung unbefristet steuerpflichtig.

Letzte Aktualisierung:

Immobilienertragsteuer in Österreich - auf einen Blick

Wissen kompakt zusammengefasst

  • Wird eine Immobilie verkauft, ist die Immobilienertragsteuer im Ausmaß von 30 % auf den Gewinn aus dieser Veräußerung zu entrichten. Beim Verkauf von Altgrundstücken wird die Anschaffung auf 86 % des Verkaufserlöses geschätzt, was zu einem Steuersatz von effektiv 4,2 % führt.
  • Seit der Abschaffung der Spekulationsfrist im Jahr 2012 sind diese Geschäfte unbefristet steuerpflichtig.
  • Die Immobilienertragsteuer muss vom Verkäufer des Objekts gezahlt werden immer bis 15. des auf den Geldeingang folgenden übernächsten Monats.
  • Die Berechnung der Immobilienertragsteuer erfolgt meist durch einen fachkundigen Parteienvertreter, etwa durch einen Rechtsanwalt oder einen Notar.
  • Ausnahmen aus der Steuerpflicht sind z.B. Erbschaften, Schenkungen und weitere im Beitrag angeführte Voraussetzungen.

Übersicht

Steuern & Abgaben | Immobilienertragsteuer


Die steigenden Immobilienpreise lassen viele Eigentümer darüber nachdenken, ihre Immobilien zu verkaufen. Dabei müssen aber einige Faktoren genau beachtet werden - vor allem die anfallende Immobilienertragsteuer, die aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen in Österreich auf den Gewinn aus Immobilienverkäufen zu zahlen ist.

Die Immobilienertragsteuer muss vom Verkäufer gezahlt werden, dafür hat dieser ab dem Zeitpunkt des Geldeingangs bis zum 15. des übernächsten Monats Zeit:

  • Die Immobilienertragsteuer auf mit dem Verkauf von Immobilien und Grundstücken erzielte Gewinne liegt in Österreich bei 30 Prozent.

Beim Verkauf von Altgrundstücken, die vor 2002 gekauft wurden, wird eine andere Berechnungsmethode angewandt:

  • Die Anschaffungskosten werden hier auf 86 Prozent des Verkaufserlöses geschätzt, woraus sich ein effektiver Steuersatz von 4,2 Prozent ergibt.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Steuern & Abgaben | Definition


Die Regelungen für die Veräußerung von Immobilien haben sich mit dem Jahr 2012 grundlegend geändert:

  • 2012 wurde die Spekulationsfrist abgeschafft. Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken sind seitdem unbefristet steuerpflichtig.

Mit Stichtag 1. April 2012 fällt für Gewinne aus Veräußerungen von Immobilien die Immobilienertragsteuer an, diese berechnet sich mit einem anderen Steuersatz als die Einkommensteuer:

  • Der Sondersteuersatz für die Immobilienertragssteuer beträgt 30 Prozent.
  • Die gesetzliche Grundlage für die Immobilienertragssteuer bildet § 30 Einkommenssteuergesetz (EStG).

Vor der Neuregelung im Jahr 2012 gab es in Österreich die sogenannte Spekulationsfrist, diese betrug 10 Jahre und sollte Verkäufer und Eigentümer zu einer längeren Haltedauer animieren und die Spekulation mit Immobilien weniger attraktiv machen:

  • Wenn eine Immobilie oder ein Grundstück nach Ablauf dieser Frist verkauft wurde, so war der erzielte Veräußerungserlös steuerfrei.

Für Grundstücke, die vor 2012 gekauft wurden, gibt es Sonderreglungen, die genauen Voraussetzungen dafür werden im Abschnitt "Alt-Grundstücke" genauer aufgeführt.

Immobilienertragsteuer: Definition Grundstück

Im Kontext der Immobilienertragssteuer versteht man unter dem Begriff "Grundstück" den Grund und Boden mitsamt der Bebauung, beispielsweise also durch ein Gebäude mit Eigentumswohnungen.

Wer zahlt Immobilienertragsteuer?

Immobilienverkauf | Steuerpflicht


Die Immobilienertragssteuer ist vom Verkäufer zu bezahlen - und zwar dann, wenn eine entgeltliche Veräußerung einer Immobilie oder eines Grundstücks vorliegt.

Bei Schenkung, Erbschaft und teilweise auch beim Tausch fällt daher keine Immobilienertragsteuer an.

Aber Achtung: Trotzdem gibt es hier eine Steuerpflicht für die Zahlung anderer Steuern, beispielsweise der Erbschaftssteuer.

Immobilienertragsteuer in Österreich: Berechnung & Höhe

Besteuerung Immobilienverkauf | Steuerhöhe


In der Regel wird die Immobilienertragsteuer von einem Rechtsanwalt oder einem Notar berechnet. Zuallererst muss unterschieden werden, ob es sich bei dem Objekt um ein Neu- oder ein Altgrundstück handelt.

Die Steuer im Ausmaß von 30 Prozent fällt für die Differenz zwischen dem Erlös der Veräußerung und den Anschaffungskosten an. Die Anschaffungskosten setzen sich zusammen aus:

  • Grunderwerbssteuer
  • Etwaige Kosten für einen Makler
  • Eintragungsgebühr
  • Kosten für die Vertragserrichtung

Außerdem können Ausgaben für Instandsetzungen, Renovierungen oder nachträglich durchgeführte Herstellungsmaßnahmen geltend gemacht werden und so die Steuerlast verringern. Es empfiehlt sich daher die Auswahl eines erfahrenen Steuerberaters, um die Anschaffungskosten optimal zu berechnen.

Berechnung ImmoESt: Beispiel

In diesem Beispiel sehen wir uns die Berechnung für ein Neugrundstück an:

Wurde ein Grundstück im Jahr 2010 gekauft und soll es jetzt verkauft werden, so fällt dieses unter die Neu-Grundstücke, da die Spekulationsfrist mit Wechsel der Regelung im Jahr 2012 noch nicht abgelaufen war:

  • Es kommt daher der reguläre Steuersatz von 30 Prozent zum Tragen.

Wir nehmen an, das Grundstück wurde zu einem Preis von 100.000 Euro erworben und wird nun für 200.000 Euro verkauft. Mit dem Verkauf wird also ein Gewinn von 100.000 Euro erzielt, dieser bildet die Bemessungsgrundlage:

  • Der Gewinn wird mit dem Steuersatz von 30 Prozent besteuert, durch die Steuer fallen für den Verkäufer also Kosten in Höhe von 30.000 Euro an.

Neu-Grundstücke

Immobilienverkauf | Abgrenzung


Bei der Immobilienertragsteuer wird zwischen Neu- und Alt-Grundstücken unterschieden. Mit Neu-Grundstücken meint man jene, die nach dem 31.3.2002 erworben wurden, also innerhalb der letzten zehn Jahre der Gültigkeit der Spekulationsfrist - diese Grundstücke waren deshalb jedenfalls am 31.3.2012 steuerverfangen:

  • In diesem Fall beträgt die Höhe des Steuersatzes bei Grundstücksveräußerung 30 Prozent.

Trotzdem gibt es auch bei Neu-Grundstücken die Möglichkeit, die Steuerlast zu verringern, eine Auswahl der Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer finden Sie weiter unten im Beitrag.

Alt-Grundstücke

Immobilienverkauf | Abgrenzung


Wurde eine Immobilie vor dem Stichtag 31.3.2002 erworben, gilt für die Berechnung der zu zahlenden Immobilienertragsteuer eine andere Regelung:

  • Die Anschaffungskosten der Immobilie werden auf 86 Prozent des Verkaufserlöses geschätzt, auf den übrigen Saldo fällt dann der normale Immobilienertragsteuer-Satz von 30 Prozent an.

  • Effektiv zahlen Sie in so einer Konstellation auf Ihren Verkaufsgewinn daher nur eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 4,2 Prozent.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Immobilienverkauf | Steuerbefreiungen


In einigen besonderen Fällen ist eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer möglich, Beispiele dafür sind:

  • Erbe
  • Schenkung
  • Tausch
  • Hauptwohnsitzbefreiung
  • Herstellerbefreiung

Die Gründe für eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer im Detail:

Befreiung bei Erbschaft und Schenkung

Seit 2008 fällt für Erbschaft und Schenkung von Immobilien keine Immobilienertragsteuer mehr an - sollten Sie die Immobilie aber verkaufen wollen, so müssen Sie auf den Veräußerungsgewinn natürlich schon Immobilienertragssteuer bezahlen.

Hauptwohnsitzbefreiung

  • Wurde eine Immobilie mindestens zwei Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz genutzt, so fällt keine Immobilienertragsteuer an.

  • Wurde die Immobilie in den letzten 10 Jahren gekauft, verlängert sich diese Frist auf mindestens fünf Jahre - für diese Dauer muss die Immobilien dann selbst genutzt werden.

Herstellerbefreiung

Hat die veräußernde Person das Gebäude selbst gebaut, so entfällt die Immobilienertragsteuer - allerdings nur für das Gebäude!

Der für Grund und Boden erzielte Veräußerungsgewinn muss trotzdem versteuert werden.

  • Damit die Herstellerbefreiung greift, muss der Verkäufer des Gebäudes nicht händisch selbst gebaut haben.

  • Um von der Befreiung zu profitieren, muss der Eigentümer aber das Risiko der Kostenüberschreitung während des Baus komplett selbst getragen haben.

Es gibt noch weitere Voraussetzungen, damit diese Regelung in Anspruch genommen werden kann:

  • So darf beispielsweise das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht für die Erzielung von Gewinn genutzt worden sein, egal ob durch Vermietung oder Verpachtung.

Eine Ausnahme besteht, wenn ein Gebäude beispielsweise mehrere Eigentumswohnungen enthält, von denen eine Hälfte vermietet wird und die andere Hälfte leer steht. Die leer stehende Hälfte würde die nötigen Anforderungen für eine Herstellerbefreiung dann immer noch erfüllen.

Mehrere Befreiungsgründe

Machmal kommt es auch zu Kombinationen von Befreiungsgründen. So könnte eine Wohnung vererbt werden, nach zehn Jahren in der Wohnung entscheidet sich der Erbe, diese zu verkaufen - der Gewinn aus der Veräußerung ist dann steuerfrei.

Anders verhält es sich, wenn die vererbte Wohnung oder ein vererbtes Gebäude schon nach 2 Jahren verkauft werden soll, dann unterliegt der mit der Veräußerung erzielte Gewinn der Steuerpflicht.

Mehrere Befreiungsgründe: Tipp

Sollten Sie sich in der Lage befinden, dass für Sie sowohl die Herstellerbefreiung, als auch die Hauptwohnsitzbefreiung infrage kommen, ist es ratsam, die Hauptwohnsitzbefreiung zu wählen:

  • Entscheiden Sie sich nämlich für die Herstellerbefreiung, so ist für Grund und Boden trotzdem die Immobilienertragsteuer zu entrichten.
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Fragen und Antworten

Die Immobilienertragsteuer beträgt grundsätzlich 30 Prozent vom Veräußerungserlös. Für Altgrundstücke, die vor 2002 gekauft wurden, gilt eine andere Bemessungsgrundlage, da hier die Anschaffungskosten mit einem fixen Prozentsatz von 86 % beziffert werden, unabhängig von den realen Anschaffungskosten - das führt zu einem effektiven Steuersatz von 4,2 %.

Wie bei den meisten anderen Steuerfälligkeiten, ist auch hier der 15. des Monats wichtig. Die Immobilienertragsteuer ist vom Verkäufer spätestens am 15. des zweiten Monats nach Zufluss des Veräußerungsgewinn an das Finanzamt zu überweisen.

Verkaufen Sie beispielsweise ein Grundstück am 15.1. und geht das Geld am gleichen Tag auf Ihr Konto ein, so ist die Steuer bis zum 15.3. zu entrichten.

In den meisten Fällen wird die Immobilienertragsteuer von einem Parteienvertreter, beispielsweise einem Rechtsanwalt oder einem Notar, durchgeführt. Natürlich ist es auch möglich, die Höhe der zu zahlenden Steuern selbst zu berechnen.

Besonders bei Spezialfällen empfiehlt es sich allerdings, einen Experten zurate zu ziehen. So sind Sie auf der sicheren Seite, da Ihr Parteienvertreter für die korrekte Berechnung der Steuer haftet.

Quellen