Darunter sind die Aufwendungen zu verstehen, mithilfe derer ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird und werden kann. Diese Aufwendungen wiederum werden in Instandhaltungsaufwand und Instandsetzungsaufwand gegliedert.
Instandhaltungsaufwand
Der Instandhaltungsaufwand liegt vor, wenn nur unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer des Gebäudes kommt. Typische Beispiele für Instandhaltungsaufwand sind:
- Laufende Wartungsarbeiten
- Sämtliche Reparaturen (auch wenn sie nicht jährlich bzw. wiederkehrend anfallen)
- Malerarbeiten des Stiegenhauses und der Wohnräume
- Malerarbeiten an der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes bzw. der Wärmedämmung
- Ausbessern des Verputzes
- Erneuerung von Gebäudeteilen (z. B. Dach) infolge höherer Gewalt
Der Instandhaltungsaufwand kann jeweils direkt im Jahr der Bezahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Ein Instandhaltungsaufwand, der nicht für jährlich wiederkehrende Arbeiten anfällt, kann seit dem Jahr 2016 wahlweise auch gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt in der Einkommensteuererklärung angesetzt werden.
Instandsetzungsaufwand
Unter Instandsetzungsaufwand versteht sich jener Aufwand, der zwar nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört, aber alleine betrachtet oder auch zusammen mit einem Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert.
Instandsetzungsaufwand liegt demnach immer dann vor, wenn wesentliche Teile des Gebäudes ausgetauscht oder modernisiert werden - ohne dass dabei die Wesensart des Gebäudes verändert wird.
Ein erhöhter Nutzungswert wird auch angenommen, wenn für das Gebäude aufgrund der durchgeführten Investitionen höhere Mieteinnahmen erzielbar sind, der Wohnwert für die Mieter verbessert oder bei einem Verkauf des Gebäudes ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.
Eine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes wird angenommen, sobald mindestens 25 % der Gebäudeteile (Fenster, Türen, usw.) des Gesamtwohnhauses erneuert werden. Zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes kommt es, wenn die Investitionen entsprechend ebendiese Nutzungsdauer um mindestens 25 % verlängern.
Wann kann Instandsetzungsaufwand steuerlich berücksichtigt und geltend gemacht werden?
Die Instandsetzungsaufwendungen sind zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt abzusetzen. Wenn diese Aufwendungen nicht Wohngebäude betreffen, kann gewählt werden, ob diese sofort im Jahr der Bezahlung oder gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.