Vermietung | Unternehmensorganisation | Airbnb

Airbnb Vermietung in Österreich

Wer seine Wohnung über Airbnb in Österreich vermieten möchte, muss dabei einiges beachten - handelt es sich beispielsweise um eine Mietwohnung, müssen bestimmte mietrechtliche Regelungen beachtet werden. Wer seine Eigentumswohnung auf Airbnb zur Verfügung stellt, sollte einen Blick in die entsprechende Widmung werfen. Außerdem müssen die Vorschriften zu Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerberecht beachtet werden. Wir klären auf!

Letzte Aktualisierung:
Simone A. Mitgründerin, Entwicklung, Inhalt & Marketing

Es könnte so einfach sein: Die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen überlassen und damit Geld verdienen, solange man die Wohnung selber nicht nutzt. Damit am Ende aber keine bösen Überraschungen entstehen, gilt es einige Dinge zu beachten:

Mietwohnung auf Airbnb vermieten

Mietrechtliche Regelungen

Bevor Sie Ihre Mietwohnung kurzfristig an Touristen vermieten, weil Sie z.B. in den Urlaub fahren, sollten Sie zunächst prüfen, ob Ihr Mietverhältnis dem österreichischen Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder überhaupt nicht unterliegt (z.B. Vollanwendung bei Gründerzeithäusern).

Kommt das MRG zur Anwendung, ist - vereinfacht gesprochen - eine kurzzeitige Vermietung an Touristen eher nicht möglich.
Laut MRG kann die Wohnung nicht untervermietet werden, wenn sie zur Gänze bzw. zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzins (teilweise) untervermietet wird.

Das bedeutet, dass eine Wohnung im Anwendungsbereich des MRG nicht untervermietet werden darf, auch wenn das im Mietvertrag nicht explizit ausgeschlossen ist, sofern Sie:

  • Die Wohnung zur Gänze vermieten
  • Teilweise zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzinses vermieten

Ist die Untervermietung anhand der Ausführungen darüber im eigenen Mietvertrag (durch den Vermieter) erlaubt, können Sie die Wohnung vermieten, sofern:

  • Nur ein Teil der Mietwohnung vermietet wird (z.B. ein Zimmer)
  • Sie keine unverhältnismäßige Miete verlangen
  • Der "Frieden der Hausgemeinschaft" dadurch nicht gestört wird
  • Keine Überbelegung durch die Vermietung stattfindet

Sofern das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung kommt, ist eine Untervermietung der eigenen Wohnung (auch zur Gänze) möglich, sofern dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist.

Beachten Sie aber, dass ein überwiegender Teil der Mietverträge eine Untervermietung explizit ausschließen.

Eigentumswohnung auf Airbnb vermieten

Widmung des Wohnobjekts regelt Nutzung

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen wie Vrbo, Flipkey oder Booking.com vermieten möchten, empfiehlt es sich, zuvor einen Blick in den Wohnungseigentumsvertrag zu werfen. Durch die spezielle Widmung des Wohnobjekts ist dort eine bestimmte Nutzung dieser mit den Objekteigentümern bestimmt.

Naturgemäß sind Eigentumswohnungen in den meisten Fällen für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgerichtet, das heißt mit der Widmung zu Wohnzwecken. Laut OGH ist eine Vermietung für touristische Zwecke dann nicht möglich, es bedarf hierfür einer Umwidmung des Objekts (z.B. "Nutzung zu Ferienzwecke "), wobei alle Miteigentümer zustimmen müssen.

In der Praxis bedeutet das, dass eine (mehrmalige) Vermietung der eigenen Eigentumswohnung als Teil des gesamten Liegenschaft mit vorliegender Widmung "Wohnung" grundsätzlich nicht möglich ist. Dazu muss eine Umwidmung erfolgen, die einstimmig von allen Miteigentümern beschlossen werden muss.

Hintergrund dieser Regelung ist, dass sich Miteigentümer durch die zunehmende Anzahl an hausfremden Personen, die im gesamten (Wohn-) Objekt ein- und ausgehen, eventuell gestört fühlen bzw. ihre schutzwürdigen Interessen beeinträchtigt werden.

Miteigentümer hätten bei unrechter Vermietung zu touristischen Zwecken die Möglichkeit, diese mit einer Klage auf Unterlassung zu unterbinden. 

 

Private Vermietung | gewerbliche Vermietung

Ist die Vermietung privat oder gewerblich? Privatrechtliche & gewerbliche Vorschriften

In Österreich fallen sämtliche Tätigkeiten unter die Gewerbeordnung, wenn diese regelmäßig, auf eigene Rechnung und mit einer Gewinnerzielungsabsicht erfolgen, sprich verfolgt werden.
Für genauere Details lohnt sich ein Blick in unseren Ratgeber zur Unternehmensgründung.

Im Grunde gibt es hinsichtlich der gewerberechtlichen Vorschriften zwei Varianten: die Zimmervermietung mit und ohne Gewerbeschein.

 

Vermietung ohne Gewerbeschein

Wenn es sich um eine bloße Raumvermietung ohne Verpflegung, Wäscheservice und sonstigen Dienstleistungen handelt, ist dafür kein Gewerbeschein nötig.
Bitte beachten Sie aber, dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Beispielsweise kann eine laufende Inserierung bei Airbnb und Co., das Anbieten einer "Reiniung" und eines gratis WLAN schon als "gewerblich" gewertet werden. Es kommt also auf das Gesamtbild an.

Eine Sonderform bildet die Privatzimmervermietung im Rahmen der sogenannten häuslichen Nebenbeschäftigung. Diese liegt hinsichtlich der (touristischen) Vermietung dann vor, wenn:

  • Nicht mehr als 10 Fremdenbetten angeboten werden

  • Keine Mitarbeiter beschäftigt werden, die nicht dem Familienbund angehören

  • Eine Verabreichung von Speisen und Getränken ist möglich, sofern es keine Auswahlmöglichkeit gibt. Alkoholische Getränke können verabreicht werden, wenn diese im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebs vom Vermieter selbst hergestellt werden.

Zu beachten ist, dass es sich um eine Nebenbeschäftigung handelt und dass einer weiteren Beschäftigung nachgegangen wird, die wiederum diese "häusliche Nebenbeschäftigung" übersteigt.

Als Beispiel sind dabei insbesondere landwirtschaftliche Betriebe zu nennen, die neben ihrer Tätigkeit noch die Vermietung von Privatzimmer(n) anbieten (z.B. "Urlaub am Bauernhof").

 

Vermietung mit Gewerbeschein

Wenn Sie auf Airbnb eine Wohnung gewinnbringend und regelmäßig vermieten wollen, dann handelt es sich um eine Tätigkeit, für die eine Gewerbeberechtigung nötig ist. Das dafür infrage kommende Gewerbe lautet auf "Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen."

Je nach Art und Umfang handelt es sich dabei um ein freies oder ein reglementiertes Gewerbe. Genauere Details finden Sie im FreeFinace-Ratgeber zur Unternehmensgründung in Österreich.

Umsatzsteuer

Airbnb Vermietung | Umsatzsteuerliche Aspekte der Vermietung | Umsatzsteuerbefreiung

Beachten Sie, dass je nach Höhe der Umsätze auch Umsatzsteuer von den Einnahmen, die Sie durch die Vermietung erwirtschaften fällig wird. Grundsätzlich können Unternehmer auf die Abfuhr der Umsatzsteuer verzichten, wenn die Umsätze in einem Kalenderjahr 35.000 Euro nicht übersteigen.

Man spricht dabei auch von der sogenannten Kleinunternehmerregelung. Beachten Sie, dass bei der Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung keine Vorsteuer abgezogen werden kann.

Umfangreiche Informationen rund um das Thema Umsatzsteuer und die Kleinunternehmerregelung finden Sie in unseren Ratgebern zur Umsatzsteuer sowie zur Kleinunternehmerregelung.

Einkommensteuer

Airbnb Vermietung | Einkommensteuerliche Aspekte der Vermietung | Einkommensbesteuerung

Übersteigt Ihr gesamtes Einkommen in einem Kalenderjahr die Grenze von 11.000 Euro, unabhängig aus welchen Quellen bzw. Tätigkeiten es kommt, müssen Sie Einkommensteuer entrichten.

Das bedeutet, dass je nach Umfang und Höhe der erzielten Gewinne aus der Vermietungstätigkeit auch entsprechende Einkommensteuer anfallen kann. Weitere Erklärungen zum Thema Einkommensteuer finden Sie in unserem Ratgeber zur Steuererklärung.

Ortstaxe, Kurtaxe & Tourismusabgabe

Wichtiges rund um die Vermietung: Abgaben

Auch bei kurzzeitiger touristischer Vermietung muss in den meisten Fällen eine sogenannte "Ortstaxe" oder auch "Kurtaxe" entrichtet werden. Die jeweiligen Bestimmungen dazu unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland.

Eine "Ortstaxe", "Kurtaxe" oder auch "Tourismusabgabe" wird in Österreich immer dann fällig, wenn eine Unterkunft gewerblich oder privat gegen Entgelt zur Übernachtung zur Verfügung gestellt wird.

Die Einhebung dieser Abgabe obliegt dem Vermieter der Unterkunft. Die Taxe muss pro Nach und Person bezahlt werden.

VERMIETUNG ENDLICH EINFACH

Mit FreeFinance wird die Buchhaltung wesentlich leichter und Sie sparen damit auch wertvolle Zeit.

30 Tage kostenlos testen

Informationen & Quellen

FreeFinance:

Quellen: