AfA Berechnung Immobilien

Um die durch Vermietung, also Nutzung, der Immobilie bedingte Wertminderung zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.

Wie hoch ist die AfA bei Immobilien?

Die Höhe der AfA bei Vermietung und Verpachtung ist abhängig von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie. Grundsätzlich können diese jährlich mit 1,5 Prozent abgeschrieben werden. Das entspricht dem Wertverlust ausgehend von einer Nutzungsdauer der Immobilie im Ausmaß von 66,67 Jahren.

Zu beachten: die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!

Ausnahmen von dieser gesetzlich geregelten Abschreibung gibt es in den folgenden Punkten:

  • Wenn eine kürzere Nutzungsdauer mittels Gutachten festgestellt wird, kann eine höhere AfA geltend gemacht werden.
  • Bei Miethäusern, die vor 1915 gebaut worden sind, kann eine AfA in Höhe von höchstens 2 % angesetzt werden.

Weiterführende Informationen und Erläuterungen zur AfA, zu den jeweiligen Prozentsätzen und Berechnungen sowie Praxisbeispiele dazu finden Sie in unserem Ratsgeberartikel: Absetzung für Abnutzung (AfA) in Österreich.

AfA: Anschaffungs- und Herstellungskosten

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen nur die Kosten für das Bauwerk, nicht aber die Kosten für das Grundstück und ebenso zum Beispiel auch keine Kaufnebenkosten.

Aufteilung von Gebäude und Grundstück

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften kann für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden - der Wertanteil von Grund und Boden kann jedoch nicht abgeschrieben werden. Ohne Nachweis eines anderen Aufteilung-Verhältnisses sind von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes grundsätzlich 40 % als Anteil für Grund und Boden auszuscheiden.

Ausgenommen davon sind:

Wertanteil: Quadratmeterpreis von mind. 400 Euro & mehr als 10 Einheiten im Gebäude

Wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis mindestens € 400,-/m² beträgt sowie das betreffende Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst, ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % auszuscheiden.

Wertanteil: bis 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude

Bei bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten im Gebäude ist ein Wertanteil auf Grund und Boden in Höhe von 40 % auszuscheiden. Das gilt für Veranlagungen ab dem Jahr 2016.

Wertanteil: Grund und Boden in Gemeinden unter 100.000 Einwohner

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von unter 100.000 ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 20 % auszuscheiden, wenn der Baulandpreis geringer als € 400,-/m² ist.

Wertanteil: Grund und Boden in Gemeinden ab 100.000 Einwohner

Bei Gemeinden mit einer Einwohneranzahl von ab 100.000 ist ein Wertanteil für Grund und Boden in Höhe von 30 % Wertanteil auszuscheiden.

Alternative: Feststellung des Wertanteils durch Gutachten

Alternativ kann der Anteil für Grund und Boden unverändert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Bemessungsgrundlage für die AfA

Erstmalige Vermietung oder Verpachtung ab 1.1.2013

Man unterscheidet zwischen sogenannten Alt- oder Neugrundstücken: Je nachdem, ob das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war, das heißt, vor oder nach dem 31.3.2002 erworben wurde, spricht man entweder von Alt- oder Neugrundstücken.

Diese Unterscheidung ist für die Verkaufsfolgen und die AfA relevant. Seit 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien der sogenannten Immobilienertragsteuer (Immo-ESt).

Altvermögen

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, sprich vor dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

Fiktive Anschaffungskosten sind jene Kosten, die bei einem Erwerb als tatsächlicher Kaufpreis anfallen würden. Das gilt nur dann nicht, wenn das Gebäude bereits früher vermietet wurde (auch bei mehrjähriger Unterbrechung der Vermietung!).

Neuvermögen

Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war oder danach angeschafft bzw. hergestellt, sprich nach dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.

Wird ein Gebäude, das aus einem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, tritt der Entnahmewert/Aufgabewert für die AfA-Bemessung an Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Konnte die Begünstigung für das Wohngebäude bei Betriebsaufgabe in Anspruch genommen werden, ist der maßgebliche steuerliche Wertansatz um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon dann die AfA zu bemessen.

Erstmalige Vermietung oder Verpachtung vor dem 31.12.2012

Wenn das Gebäude bzw. Grundstück bereits vor dem 31.12.2012 vermietet worden ist, war die AfA-Bemessungsgrundlage nach der jeweils geltenden Rechtslage zu ermitteln.

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Siehe auch

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Quellen: