Erstmalige Vermietung oder Verpachtung ab 1.1.2013
Man unterscheidet zwischen sogenannten Alt- oder Neugrundstücken: Je nachdem, ob das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war, das heißt, vor oder nach dem 31.3.2002 erworben wurde, spricht man entweder von Alt- oder Neugrundstücken.
Diese Unterscheidung ist für die Verkaufsfolgen und die AfA relevant. Seit 1.4.2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung privater Immobilien der sogenannten Immobilienertragsteuer (Immo-ESt).
Altvermögen
Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, sprich vor dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.
Fiktive Anschaffungskosten sind jene Kosten, die bei einem Erwerb als tatsächlicher Kaufpreis anfallen würden. Das gilt nur dann nicht, wenn das Gebäude bereits früher vermietet wurde (auch bei mehrjähriger Unterbrechung der Vermietung!).
Neuvermögen
Wenn das Grundstück zum 31.3.2012 steuerverfangen war oder danach angeschafft bzw. hergestellt, sprich nach dem 31.03.2002 erworben wurde, sind die (historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage für die AfA heranzuziehen.
Wird ein Gebäude, das aus einem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, tritt der Entnahmewert/Aufgabewert für die AfA-Bemessung an Stelle der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
Konnte die Begünstigung für das Wohngebäude bei Betriebsaufgabe in Anspruch genommen werden, ist der maßgebliche steuerliche Wertansatz um die unversteuerten stillen Reserven zu kürzen und davon dann die AfA zu bemessen.
Erstmalige Vermietung oder Verpachtung vor dem 31.12.2012
Wenn das Gebäude bzw. Grundstück bereits vor dem 31.12.2012 vermietet worden ist, war die AfA-Bemessungsgrundlage nach der jeweils geltenden Rechtslage zu ermitteln.